どうも、「まねのーと」です😊

前回（中編）は、価格交渉から売買契約までをお話ししました。

今回はいよいよ最終回。

決済・引き渡し当日の様子と、取引が終わってから初めて知ったこと、そして実家売却を終えた今だから思うことを正直にお話しします。

前編の記事は こちら

実家の空き家の売却を検討中の方！
こちらに登録してみませんか？👇

不動産一括査定サイト

「まねのーと」の実家も不動産一括査定サイトに登録して

実家を売却できました！

決済日の調整で気になったこと

7月に入り、仲介業者から

「決済日を決めたいです。」

と連絡がありました。

父は仕事をしていたため、

火曜日か水曜日なら都合がつくと伝えました。

ところが、

「土曜日でも大丈夫ですか？」

と聞かれました。

【リスク回避】休日決済を断り「平日の着金確認」にこだわった理由

こちらとしては土曜日でも構わなかったので、

「その場合は現金で決済ですか？」

と確認すると、

「ネット銀行から送金します。」

そこで一つ気になったことがあります。

ネット銀行の場合、

土曜日に振り込まれても、こちらの銀行口座では翌営業日まで着金確認ができない可能性があります。

「まねのーと」は、

「着金確認ができないまま所有権を渡すのは少し不安です。」

と伝えました。

すると、

「スマホの振込画面を見せますので大丈夫です。」

という返事でした。

売主にも不安はあります

「まねのーと」はさらに、

「それなら前日に振り込んでもらうことはできませんか？」

と聞いてみました。

すると、

「万が一のことがあると買主さんに迷惑がかかりますので…。」

とのこと。

もちろん、その考えも理解できます。

でも売主としては、

こちらにも「万が一」があります。

その場では話を終えましたが、

帰宅してから自分でも調べてみました。

すると、

一般的には平日の金融機関営業時間内に決済を行うケースが多い

ということが分かりました。

そのため翌日、

「こちらは平日であれば都合を合わせますので、決済は平日にお願いしたいです。」

とお願いしました。

その結果、

7月14日（火）13時に決済を行うことになりました。

今振り返っても、この判断は間違っていなかったと思っています。

決済当日も買主さんはいませんでした

決済当日。

指定された場所へ行くと、

そこにいたのは

• 仲介業者
• 司法書士

のお二人でした。

契約のときと同じく、

買主さんの姿はありませんでした。

当時は少し不思議に感じましたが、

後から調べると、

買主本人が立ち会わず代理人が進めるケースも珍しくないようです。

気になった一枚の書類

司法書士から、

「こちらへ署名と実印をお願いします。」

と言われ、

3枚の書類を渡されました。

2枚はA4用紙の委任状。

もう1枚は、

A3用紙を半分に折った状態で渡され、

中身は見えませんでした。

父はそのまま署名・押印しました。

「まねのーと」は少し気になったので、

書類を開いて、念のためスマートフォンで写真を撮っておきました。

結果的に、この行動は後で役に立ちました。

決済は無事に完了

その後、

全員で銀行へ移動し、

売買代金の着金を確認しました。

着金確認後、

仲介手数料などの支払いも済ませ、

無事に決済・引き渡しが完了しました。

これで長かった実家売却も終わりです。

【真実】「第三者のためにする契約」とは？A3書類から判明した取引の仕組み

帰宅後、

もらった書類を整理していると、

あのA3用紙が気になりました。

改めて確認すると、

書類名は

「登記原因証明情報」

でした。

内容を読むと、

登場人物が3者いました。

• 甲：父（売主）
• 乙：買主
• 丙：管理会社

最初は、

「なんで管理会社の名前があるんやろ？」

と思いました。

調べてみると、

これは「第三者のためにする契約」と呼ばれる方法で、

不動産取引では合法的に利用されるケースがあることを知りました。

つまり、

本来なら

父 → 買主 → 管理会社

と2回所有権移転するところを、

手続きを簡略化するため、

父 → 管理会社

という形で直接登記を行う方法です。

当時は驚きましたが、

違法な取引ではなく、実務上行われることがある方法だと分かりました。

※「第三者のためにする契約」は、宅建業者が不動産を買い取り、登録免許税などの流通コストを抑えて別の買主へ転売する際によく利用される合法的な取引手法です。

買主さんが来なかった理由も納得

この仕組みを知ったとき、

「まねのーと」は

「だから契約にも決済にも買主さんは来なかったのかな。」

と思いました。

もちろん、

実際の理由は分かりません。

でも、自分の中では一つ納得できた出来事でした。

【グループ会社】司法書士と仲介業者の関係で感じた「事前説明」の大切さ

司法書士からいただいた名刺を見ると、

仲介業者の代表者と同じ名前が記載されていました。

つまり、

仲介業者と司法書士がグループ会社だったようです。

これ自体も珍しいことではありません。

不動産会社がグループ内の司法書士と連携して手続きを進めるケースはよくあります。

ただ、売主としては、

最初に

「司法書士はグループ会社です。」

と一言説明があれば、

もっと安心できたように思います。

実家売却を終えて感じたこと

今回の取引を振り返ると、

一番感じたのは

「説明の大切さ」

でした。

取引そのものに大きな問題があったとは思っていません。

後から調べると、

疑問に思っていたことの多くは、

不動産業界では一般的な方法でした。

でも、

売主であるこちらには、その知識がありません。

だからこそ、

• なぜこの手続きをするのか
• この書類は何のためなのか
• なぜこの進め方になるのか

そんな説明が少しあるだけで、

安心感は大きく違ったと思います。

まとめ

今回の実家売却では、

最初から最後まで本当に多くのことを学びました。

当時は、

「これで本当に大丈夫なんかな？」

と不安になる場面もありました。

でも、自分でも調べながら一つずつ理解していくことで、

取引の流れや理由が見えてきました。

もしこれから実家や自宅を売却される方がいるなら、

分からないことは遠慮せず質問してください。

そして、

説明を受けても少しでも気になることがあれば、

自分でも調べてみることをおすすめします。

高額な取引だからこそ、

納得したうえで進めることが一番大切だと、「まねのーと」は今回の経験から強く感じました。

実家売却のシリーズ記事はこちら👇

• 専任媒介契約
• 売買契約
• 決済・引き渡し
  
  

実家の空き家の売却を検討中の方！
こちらに登録してみませんか？👇

不動産一括査定サイト

💡 参考・公的機関リンクとご注意

• 不動産登記の手続きや取引のルールにつきましては、法務省および国土交通省の公式サイトをご確認ください。
  ・法務省 ホームページ
  ・国土交通省 ホームページ

【免責事項】 本記事は、50代の運営者が実家の売却および決済手続きを行った際の実体験・個人の感想および独自調査の記録です。実際の決済手続き、契約形態（第三者のためにする契約等）、必要書類、関係会社の体制等は取引ごとに異なります。ご自身の不動産売却や契約・決済につきましては、必ず信頼できる不動産会社や司法書士、弁護士等の専門家へご相談の上、ご自身の判断で行ってください。本記事の情報を利用して生じた損害等について、当サイトは一切の責任を負いかねます。

でわまた🖐️

50代からの資産形成ブログ参加中です！
応援クリックいただけると嬉しいです　　　　👇

にほんブログ村

投稿 実家売却が無事終了！決済・引き渡しで初めて知った事実【後編】 は まねのーとブログ に最初に表示されました。

どうも、「まねのーと」です😊

前編 では、専任媒介契約を結んでから、驚くほど早く内覧・購入希望者が現れたところまでお話ししました。

今回は、その後の価格交渉から売買契約までを振り返ります。

正直、このあたりから

「本当にこの条件で進めて大丈夫なんかな？」

と考える場面が増えてきました。

値段交渉が始まる

翌日の5月1日。

仲介業者から電話がありました。

「買主さんから250万円でどうでしょう、というお話があります。」

ただし条件がありました。

それは、

家財道具の処分は買主さんが負担する

というものです。

【発見】価格交渉で50万値引きしても「手残りが増えた」理由（家財処分の買主負担）

最初に300万円で売り出したときは、

仲介手数料や家財処分費などを差し引くと、

手元に残るのは約200万円

と説明を受けていました。

ところが今回は、

売却価格は250万円まで下がるのに、

手残りは約210万円

とのこと。

最初は、

「あれ？」

と思いました。

価格は50万円下がっているのに、手元に残るお金は増えているんです。

理由はシンプルでした。

家財道具の処分費を買主さんが負担してくれるため、その分の出費がなくなったからです。

つまり、売却価格だけを見るのではなく、

最終的にいくら残るのか

という視点が大切なんだと、このとき初めて実感しました。

でも、すぐには返事をしませんでした

条件だけを見ると悪くありません。

それでも、「まねのーと」はすぐに返事をしませんでした。

なぜなら、

契約を急ぎ過ぎているように感じたからです。

そこで、以前から気になっていたことを聞いてみました。

「レインズには、もう登録していただけましたか？」

すると返ってきた答えは、

「まだ登録していません。」

でした。

【実録】安易に即決しない！仲介業者に「レインズ登録」を求めた理由

「まねのーと」は、

「まずはレインズへ登録してください。」

とお願いしました。

レインズに登録すれば、

全国の不動産会社にも情報が共有されます。

もしかすると、

もっと条件の良い買主さんが現れる可能性もあります。

そんな思いがありました。

すると担当者は、

「いや、この条件はかなり良いと思いますよ。」

と話してくれました。

確かに、

家財処分まで買主さんが負担してくれる条件は魅力的です。

でも契約期間は始まったばかり。

もう少し様子を見る選択肢もあるのではないかと思いました。

こちらから条件を出してみた

そこで「まねのーと」は、

「契約期間もまだありますし、本当はもう少し様子を見たいです。」

と伝えました。

そのうえで、

「間を取って275万円ではどうでしょう？」

と提案しました。

担当者は、

「買主さんに確認します。」

と言って電話を切りました。

しばらくすると折り返しの電話があり、

最終的には約270万円で合意しました。

「言ってみるものやな」と感じた

もちろん、交渉が必ず成功するとは限りません。

でも今回は、

こちらから希望を伝えたことで条件が少し改善されました。

この経験から、

「言うだけ言ってみるのは大事なんやな。」

と感じました。

不動産売買は金額が大きい取引です。

だからこそ、

遠慮せず、自分の希望を伝えることも必要なんだと思います。

売買契約の日程が決まる

価格交渉が終わり、

いよいよ売買契約です。

「まねのーと」は勝手に、

ゴールデンウィーク明けになるだろう

と思っていました。

ところが仲介業者から、

「5月3日の日曜日はいかがでしょう？」

と提案されました。

正直、

「ずいぶん急ぐなぁ。」

という印象でした。

とはいえ、

こちらも特に予定はなかったので了承しました。

契約当日、買主さんは来ませんでした

契約当日。

仲介業者の事務所へ向かいました。

そこでふと気付いたことがあります。

買主さんが来ていません。

「まねのーと」は担当者へ、

「買主さんは来られないんですか？」

と聞いてみました。

すると、

「今日は都合が合わなくて。」

「決済の日には来られますよ。」

とのことでした。

少し不思議に感じた

こちらとしては、

相手側から日程を指定してきたので、

当然来られるものだと思っていました。

そのため、

少し不思議な気持ちになりました。

ただ、後から調べてみると、

売買契約を代理人が進めるケースや、買主本人が立ち会わないケースも珍しくない

ということが分かりました。

当時は知識がなかったので違和感がありましたが、

今振り返ると、珍しいことではなかったようです。

契約内容は丁寧に説明してもらえた

契約書については、

担当者が一つひとつ内容を説明してくれました。

分からないところも質問でき、

納得したうえで契約を進めることができました。

この点については、

安心して契約できたと感じています。

手付金30万円に驚く

契約時には、

買主さんからの手付金30万円を受け取りました。

「まねのーと」は勝手に、

10万円〜15万円くらいを想像していたので、

30万円という金額には少し驚きました。

それだけ購入の意思が強いんだな！と感じたのを覚えています。

【謎】契約直前に「専任媒介から一般媒介へ変更」を求められた理由とは？

契約の最後に、

仲介業者から一つお願いがありました。

「専任媒介契約を解除して、一般媒介契約へ変更していただけますか？」

という内容でした。

正直、

売買契約まで終わっていたので、

こちらとしては

「もう売却は決まったし、どちらでもいいかな。」

という気持ちでした。

そのため、その場で了承しました。

ただ、

なぜこのタイミングで変更する必要があったのかは分かりませんでした。

今でも詳しい理由は分かりませんが、

業者側の事情があったのかもしれません。

※当時は分かりませんでしたが、後から振り返ると、仲介業者が別の買取業者へ転売するスキーム（次回お話しする「第三者のためにする契約」など）を組むために、取引形式の都合上一般媒介への切り替えを打診された可能性が考えられます。

次回はいよいよ決済・引き渡し

契約も終わり、

あとは決済と引き渡しを待つだけになりました。

しかし、この最後の場面でも、

「まねのーと」はいくつか疑問を感じる出来事がありました。

次回はいよいよシリーズ最終回。

決済当日の様子や、引き渡し後に初めて知った「第三者のためにする契約」について、体験をもとにお話しします。

実家売却のシリーズ記事はこちら👇

• 専任媒介契約
• 売買契約
• 決済・引き渡し
  
  

実家の空き家の売却を検討中の方！
こちらに登録してみませんか？👇

不動産一括査定サイト

「まねのーと」の実家も不動産一括査定サイトに登録して

実家を売却できました！

💡 参考・公的機関リンクとご注意

• 不動産売買契約や媒介契約のルール、指定流通機構（レインズ）に関する詳細につきましては、国土交通省の公式サイトをご確認ください。 ・国土交通省

【免責事項】 本記事は、50代の運営者が実家の売却を行った際の実体験および個人の感想・思考プロセスの記録です。不動産取引における価格交渉の推移、売買契約の条件、媒介契約の扱い等は、物件の条件や取引当事者、担当不動産会社により異なります。実際の売却交渉や契約判断につきましては、専門家や信頼できる不動産会社へご相談の上、ご自身の判断で行ってください。本記事の情報を利用して生じた損害等について、当サイトは一切の責任を負いかねます。

でわまた🖐️

50代からの資産形成ブログ参加中です！
応援クリックいただけると嬉しいです　　　　👇

にほんブログ村

投稿 実家売却で価格交渉してみた！270万円で契約するまでのリアルな体験談【中編】 は まねのーとブログ に最初に表示されました。

どうも「まねのーと」です😊

これまで実家売却について、次の3本の記事を書いてきました。

• 専任媒介契約
• 売買契約
• 決済・引き渡し

この3本では、「実際に何をしたのか」という流れを中心に紹介しました。

でも実際には、その裏でいろんなことを考えながら進めていました。

「なんでこんなに話が早いんやろ？」
「この説明、本当にこれで大丈夫なんかな？」

そんな疑問や不安を感じた場面も少なくありません。

今回は、実家売却の裏側で「まねのーと」が感じていたことを、できるだけ正直にお話しします。

※この記事はあくまで私自身の体験談です。不動産会社によって対応は異なりますので、一つの事例として読んでいただければ幸いです。

実家の空き家の売却を検討中の方！
こちらに登録してみませんか？👇

不動産一括査定サイト

「まねのーと」の実家も不動産一括査定サイトに登録して

実家を売却できました！

【初顔合わせ】300万円での売り出し提案と「自信があります」の裏側

4月28日の午後、仲介業者の担当者と初めてお会いしました。

その日に「専任媒介契約」を結び、いよいよ実家を売りに出すことになります。

すると担当者から、

「いくらで売り出したいですか？」

と聞かれました。

実は以前、別の仲介業者へ依頼したことがあり、そのときは500万円で売り出しましたが買い手は見つかりませんでした。

その経験があったので、今回は

「400万円でお願いしようかな」

と伝えました。

すると担当者は少し家を見回してから、

「正直、400万円は厳しいですね。」

「300万円なら買い手を探す自信があります。」

と話しました。

「買い手を探す自信があります」

この言葉が、なぜか頭に引っ掛かりました。

もちろん営業トークなのかもしれません。

でも当時の「まねのーと」は、

「そんなに自信を持って言えるものなんかな？」

と思ったんです。

もしかすると、

• すでに購入希望者がいるのかな？
• グループ会社で買う予定なんかな？

そんなことまで考えてしまいました。

もちろん、この時点では何の根拠もありません。

今振り返れば考えすぎだった部分もあると思いますが、その時は正直そんな印象を受けました。

手元に残るお金は約200万円

担当者は続けて説明してくれました。

「300万円で売れた場合でも、家財道具の処分費、仲介手数料、登記費用などを差し引くと、手元に残るのは約200万円になります。」

実は以前、

「建物を解体して更地にしてくれたら1,000万円で買いたい」

という話をいただいたことがありました。

ところが、その当時の解体費用の見積もりは約800万円。

しかも、それは3年ほど前の話です。

今ならさらに高くなっている可能性があります。

そう考えると、

「最終的に200万円残るなら、それでも十分かな。」

という気持ちになりました。

値引き交渉は当たり前

最後に担当者は、

「関西では値引き交渉は普通です。」

とも教えてくれました。

さらに、

「値引きされると、その分だけ手残りも減ります。」

とのこと。

このとき初めて、

「不動産売買って、価格の駆け引きもあるんやな。」

と実感しました。

普段の買い物とは違って、数十万円単位で話が動く世界。

この時点では、まだ売却活動が始まったばかりでしたが、「思っていた以上に奥が深いな」と感じたのを覚えています。

【想像以上のスピード】契約から2日で内覧！売主立ち会いなしの真相

専任媒介契約を結んでから、わずか2日後。

朝一番で仲介業者から電話が入りました。

「うれしいお知らせがあります。」

「近いうちに内覧希望のお客様が2名いらっしゃいます。」

「えっ、もう？」

これが最初の感想でした。

まだ売り出したばかりなのに、あまりにも話が早かったからです。

その日のうちに内覧まで終わっていた

さらに驚いたのは、その日の夕方でした。

再び電話があり、

「本日2名とも内覧されました。」

「1名は見送りになりましたが、もう1名は前向きに検討されています。」

と言われました。

朝は

「近いうちに内覧」

と言っていたのに、

夕方には

「もう終わりました」

とのこと。

正直、

「えっ、もう終わったん？」

と思いました。

売主は立ち会わなくてもいいの？

さらに気になったのが、

こちらには何の連絡もなく内覧が終わっていたこと。

当時は、

• 売主が立ち会うものじゃないの？
• 本当に内覧したのかな？

と疑問ばかりでした。

今調べてみると、

空き家の場合は、売主が立ち会わず仲介業者だけで案内するケースも珍しくありません。

でも当時はそんな知識もなかったので、

「対応が早すぎるな。」

という印象しかありませんでした。

※なお、空き家売却においては、鍵を仲介業者に預けておくことで、買主が気兼ねなく自由に内覧できるメリットがあるため、売主が立ち会わずに案内するケースが一般的なようです。

【考察】なぜこんなに早かったのか？空き家売却で感じた率直な疑問

この頃の「まねのーと」は、

「もしかして、最初から購入希望者がいたんじゃないかな？」

と思っていました。

もちろん証拠があるわけではありません。

あくまで当時の「まねのーと」が感じた率直な印象です。

ただ、それくらい売却までの流れがスピーディーだったので、不思議に感じたのを今でも覚えています。

値段交渉が始まる

翌日の5月1日。

今度は価格交渉の連絡が入りました。

ここから実際の売却価格が決まっていくことになります。

しかし、この交渉でも

「ん？」

と思う出来事が続きます。

その話は次回、詳しくお話しします。

次の記事は 👉 こちら

実家の空き家の売却を検討中の方！
こちらに登録してみませんか？👇

不動産一括査定サイト

💡 参考・公的機関リンクとご注意

• 不動産取引のルールや媒介契約に関する詳細につきましては、国土交通省の公式サイトをご確認ください。 ・国土交通省 ホームページ

【免責事項】 本記事は、50代の運営者が実家の売却を行った際の実体験および個人の感想・思考プロセスの記録です。不動産会社による査定方法や営業方針、内覧の手続き、売却までのスピード等は、物件の条件や地域、各不動産会社により異なります。実際の不動産売却やご契約につきましては、複数の不動産会社へ相談・確認の上、ご自身の判断で行ってください。本記事の情報を利用して生じた損害等について、当サイトは一切の責任を負いかねます。

でわまた🖐️

50代からの資産形成ブログ参加中です！
応援クリックいただけると嬉しいです　　　　👇

にほんブログ村

投稿 実家売却で感じた本音｜仲介業者とのやり取りを正直に話します【前編】 は まねのーとブログ に最初に表示されました。

どうも、「まねのーと」です😊

「不動産売却の決済って何をするの？」
「何を持って行けばいいの？」
「当日は緊張しそう…」

初めて不動産を売却する方なら、こんな不安がありますよね！

「まねのーと」も先日、実家を売却したとき、決済当日まで「本当にこれで大丈夫なんかな？」と何度も調べました。

そして2026年7月、無事に決済（引渡し）が完了し、不動産売却のすべての手続きが終了しました。

この記事では、「まねのーと」の実体験をもとに、不動産売却の決済の流れを時系列で詳しく紹介します。

これから決済を迎える方が、安心して当日を迎えられる内容になっていますので、
ぜひ最後まで読んでくださいね！

実家の空き家の売却を検討中の方！
こちらに登録してみませんか？👇

不動産一括査定サイト

「まねのーと」の実家も不動産一括査定サイトに登録して

実家を売却できました！

実家売却のこれまでの流れ

今回売却したのは、父名義の実家です。

売却までの流れは次のとおりでした。

売却活動や価格交渉、売買契約までの流れについては、以前の記事で詳しく紹介しています。

関連記事（内部リンク）

• 【実体験】実家売却スタート！
• 【実体験】実家売却② リアルな交渉と売買契約成立

今回は、その最後となる「決済（引渡し）」について詳しく紹介します。

【基本知識】不動産売却の「決済（引渡し）」とは？当日の立ち会いや場所

決済とは、

「残代金を受け取り、所有権を買主へ移転し、鍵を引き渡す最後の手続き」

のことです。

この日をもって売却が正式に完了します。

当日は一般的に、

• 売主
• 買主
• 仲介業者
• 司法書士

の4者が立ち会います。

ただし今回は、買主さんの都合が合わず欠席でした。

また、本来の集合場所は父の現在の自宅だったそうですが、こちらの勘違いで売却した実家へ行ってしまいました。

それでも仲介業者さんと司法書士さんが現地まで来てくださり、特に問題なく手続きを進めることができました。

こうしたイレギュラーにも柔軟に対応してもらえたので、本当に助かりました。

【当日の持ち物一覧】不動産売却の決済で必要な書類と住民票が必要だった理由

当日に持参したものはこちらです。

• 土地・建物の権利証
• 実印
• 印鑑証明書（発行から3か月以内）
• 住民票（物件の住所が記載されたもの）
• 本人確認書類（運転免許証）
• 物件の鍵一式
• 通帳
• 認印
  

住民票が必要だった理由

父はすでに別の住所へ引っ越していたため、権利証に記載されている住所と現在の住所が違っていました。

そのため住所変更登記が必要となり、住民票を提出しました。

現在住んでいる自宅をそのまま売却する場合は、住民票が不要になるケースもあります。

不動産売却の決済当日の流れ【実体験】

① 本人確認・必要書類の確認

まずは司法書士さんが本人確認を行います。

確認された内容は次のとおりです。

• 本人確認
• 実印と印鑑証明書
• 権利証（登記済権利証）

すべて問題なく確認が終わると、次の手続きへ進みます。

② 残代金の振込手続き

本人確認が終わると、

司法書士さんが買主さんに連絡し、

「残代金を振り込んでください」

と指示を出します。

この連絡が終わって初めて、残代金の振込が行われます。

「まねのーと」は最初、「先に振り込まれているもの」と思っていましたが、実際は司法書士さんの確認後に振込が行われることを初めて知りました。

③ 登記関係の書類へ署名・押印

次に、登記に必要な書類へ署名と押印をします。

今回署名した書類は次の3種類でした。

• 登記原因証明情報
• 所有権登記名義人住所変更の委任状
• 所有権移転登記の委任状

司法書士さんが一つずつ説明してくれるので、難しいことはありませんでした。

また、これらの専門的な書類はすべて司法書士さんが事前に準備してくれているため、指示された箇所に住所・氏名を記入し、持参した実印を押印するだけでスムーズに進みました。

④ 銀行での着金確認と支払った費用（仲介手数料33万円・登記費用8.8万円）

書類が終わると、全員で銀行へ移動しました。

銀行では、

• 残代金の着金確認
• 仲介手数料の支払い
• 登記費用の支払い

を行います。

今回実際に支払った費用

仲介手数料について

売却価格が800万円以下の場合は、2024年7月の制度改正により、一定の条件のもとで仲介手数料の上限が見直されました。

今回もその制度が適用され、仲介手数料は33万円（税込）でした。

また、司法書士へ支払う登記費用は内容によって変わりますが、一般的には10万円以下になるケースが多いようです。

⑤ 鍵と書類を引き渡して決済完了

着金確認が終わると、

• 鍵一式
• 関係書類

を仲介業者さんへ引き渡しました。

最後に買主さん宛ての領収書へ署名と認印を押印し、

これで売却手続きはすべて終了です。

決済にかかった時間はどれくらい？

初めてだったので、

「2時間くらいかかるのかな？」

と思っていました。

実際には、

• 13時集合
• 銀行で着金確認
• 少し雑談

まで含めても、

14時頃にはすべて終了。

決済にかかった時間は、およそ1時間弱でした。

思っていたよりスムーズで驚きました！

実際に決済を終えた感想

正直な感想は、

「やっと終わった…！」

この一言です。

4月から始まった実家売却。

査定、媒介契約、価格交渉、売買契約、必要書類の準備…。

初めて経験することばかりで、不安になることもたくさんありました。

特に「本当にこの手続きで大丈夫なんかな？」と気になって、自分でもかなり調べました。

調べれば調べるほど不安になることもありましたが、結果的には仲介業者さんや司法書士さんが丁寧にサポートしてくださり、安心して最後まで終えることができました。

まとめ

不動産売却の決済は事前準備ができていれば心配しなくて大丈夫！

今回、実際に不動産売却の決済を経験して感じたことは、

事前に流れを知っておくだけで安心感がまったく違うということです。

FP3級の勉強で「専任媒介契約」や「所有権移転登記」といった言葉は知っていました。

でも、本で学ぶのと実際に経験するのでは、理解の深さが全然違いました。

もしこれから不動産売却を予定しているなら、

• 当日の流れ
• 必要書類
• 持ち物

だけでも事前に確認しておくことをおすすめします。

この記事が、これから決済を迎える方の不安を少しでも減らすお役に立てばうれしいです。

実家の空き家の売却を検討中の方！
こちらに登録してみませんか？👇

不動産一括査定サイト

「実家売却の本音と裏側」を記事にしました
こちら も参考にしてくださいね！


💡 参考・公的機関リンクとご注意

• 不動産登記の手続きや取引ルールに関する正確な最新情報につきましては、法務省および国土交通省の公式サイトをご確認ください。
  ・法務省 ホームページ
  ・国土交通省 ホームページ

【免責事項】 本記事は、50代の運営者が実家の売却および決済手続きを行った際の実体験・個人の感想記録です。実際の決済の流れ、必要書類、登記費用、仲介手数料、当日の所要時間等は、物件の条件や取引金額、担当する不動産会社および司法書士等により異なります。実際の売却・決済手続きにつきましては、必ず担当の不動産会社や司法書士等の専門家へご確認・ご相談の上、ご自身の判断で行ってください。本記事の情報を利用して生じた損害等について、当サイトは一切の責任を負いかねます。

でわまた🖐️

50代からの資産形成ブログ参加中です！
応援クリックいただけると嬉しいです　　　　👇

にほんブログ村

投稿 【実体験】不動産売却の決済の流れ｜当日の持ち物・所要時間を解説【実家売却③】 は まねのーとブログ に最初に表示されました。

どうも「まねのーと」です。

今回は実家売却シリーズ第2弾
「販売スタート（買主探し）〜売買契約までのリアルな流れ」
を、実体験ベースで書いていきます。

実家売却って、

• 実際どれくらいで売れるん？
• 値引き交渉ってどう対応するん？
• 契約って何を確認したらええん？

…こんな不安ありますよね。

「まねのーと」自身も、初めての経験だったのでかなり悩みました。

今回は、

✔ 内覧から価格交渉の流れ
✔ 値引き交渉のリアル
✔ 売買契約で確認したポイント

を、できるだけわかりやすく解説します。

これから実家売却を考えている50代の方の参考になればうれしいです。

まずは不動産一括査定サイトに登録を

空き家売却に一歩踏み込めないでいる方
この機会に登録だけでもしてみませんか？

「まねのーと」も今回初めて不動産一括サイトに登録したみました。
以前、車を売る時もこういうサイトに登録したんですが
その時はすごい数のメールが来ました・・・

ですが今回そんな事はなかったですよ！
しつこい営業などは来ませんでした。

なので「まねのーと」は登録して正解だったな！と思っています。
不動産一括査定サイト👇👇👇

「まねのーと」の実家も不動産一括査定サイトに登録して

実家を売却できました！

前回のおさらい

前回はここまで進みました👇

• 不動産一括査定サイトに登録
• 仲介業者と現地打ち合わせ
• 300万円で「専任媒介契約」を締結

関連記事👇
「実家売却シリーズ第1弾｜査定〜専任媒介契約まで」

ちなみに300万円で売れた場合、手残りはこんな感じでした👇

• 仲介手数料
• 相続登記費用
• その他諸費用

を差し引くと、

👉手残りは約200万円ちょっと

この時点では、

「まぁ200万円残ればええかな」

くらいの感覚でした。

販売スタート（内覧〜価格交渉）

契約から数日後、仲介業者から連絡がありました。

「内覧希望のお客様が2名います」

…動きが早い！

正直びっくりしました。

やっぱり専任媒介契約にすると、仲介業者さんも積極的に動いてくれるんやなと実感。

さらに数日後👇

• 2名内覧
• 1名キャンセル
• 1名が購入検討

そして提示された条件がこちら👇

• 250万円（値引き交渉あり）
• 家財処分は買主負担

この時点で、

「もうこんな段階まで進むん！？」

って感じでした（笑）

仲介業者を通した交渉

ここで初めて知ったのが、

👉売主と買主は直接交渉しない

ということ。

すべて仲介業者を通して進みます。

なので、

• 値引き交渉
• 契約条件
• 家財処分
• 引渡し日

なども全部、仲介業者経由。

個人的には、直接やり取りしない分かなり気がラクでした。

手残りの確認は超重要

まず最初に確認したのがこれ👇

「この条件だと、最終的な手残りはいくらになりますか？」

結果は👇

👉約210万円
（仲介手数料・司法書士費用含む）

この確認、めちゃくちゃ大事です。

売却価格だけ見てしまいがちなんですが、

実際は、

• 仲介手数料
• 登記費用
• 印紙代
• その他諸費用

が引かれます。

なので、

👉「最終的にいくら残るか」

を基準に考えるのが大事やと思いました。

【体験談】250万から270万へ！値引き交渉で数十万円アップさせた返し方

ここが一番悩んだポイントです。

正直かなり迷いました。

というのも、

• もともと手残り200万円想定
• 250万円でも大きな不満はない
• でも簡単に下げるのももったいない

という状況。

そこで考えた結果👇

👉「買主さんは早く買いたいんちゃうか？」

と判断しました。

なのでこちらから、

「間を取って275万円ではどうでしょう？」

と提案。

結果👇

👉約270万円で合意

数十万円アップです。

これはかなり大きかったです。

値引き交渉で感じたこと

今回感じたのは、

👉値引き交渉は“必ず一度は返した方がいい”

ということ。

もちろん無理な強気交渉はダメですが、

相手もある程度は交渉前提で来ているケースが多いみたいです。

実際、「まねのーと」も、

最初から即OKしていたら数十万円変わっていました。

なので、

• 焦って決めない
• 一度持ち帰る
• 仲介業者に相談する

これがかなり大事やと思いました。

売買契約でチェックしたこと

価格交渉がまとまると、次は売買契約です。

契約前にしっかり確認した内容はこちら👇

• 価格が交渉通りか
• 手付金の金額
• 現状有姿の明記
• 家財処分の負担
• 引渡し日
• 残金決済日
• 支払方法・場所

特に意識したのは、

👉「曖昧なまま進めないこと」

でした。

少しでも気になる部分は、事前に全部確認しました。

契約当日の流れ

契約当日はこんな感じ👇

• 買主さんは同席なし
• 契約書は事前に署名済み
• 仲介業者さんが説明

そして内容を確認してから、

👉サイン・押印

思っていたより淡々と進みました。

ただ、

「ちゃんと理解してから押す」

これは本当に大事やと思いました。

売買契約で絶対に外せない重要ポイント（手付金のルール・現状有姿）

手付金

今回の手付金は👇

👉30万円

正直、

「10〜20万円くらいかな？」

と思っていたので少し驚きました。

ちなみに手付金にはルールがあります👇

• 買主都合のキャンセル
  　→返さなくてOK
• 売主都合のキャンセル
  　→倍返し（60万円）

つまり、

👉買主さんの本気度が分かるポイント

でもあるんですよね。

※手付金による契約解除（買主の放棄・売主の倍返し）には、通常「手付解除期日」という期限が設けられます。
期日を過ぎてからの契約解除は違約金が発生するため、契約書上の期日もしっかり確認しておきましょう。

現状有姿（げんじょうゆうし）

今回かなり重要だったのがこれ👇

👉「現状有姿」での引渡し

簡単に言うと、

「今ある状態のまま引き渡します」

という意味です。

今回の実家は、

• 古家あり
• 家財あり
• 修繕なし

の状態。

なので、

👉あとで揉めないためにも超重要

でした。

不動産契約って、細かい文言がめちゃくちゃ大事やなと実感しました。

実際に感じたこと（リアル）

正直、かなり悩みました。

• 親は250万円でもOK
• 早く売れる安心感
• でも少しでも高く売りたい気持ち

いろいろ考えました。

でも結果的には👇

👉交渉して本当に良かった

と思っています。

数十万円違うだけでもかなり大きいですからね。

また契約前は、

• 話が早すぎて不安
• 騙されないか心配

という気持ちもありました。

だからこそ、

👉事前に調べる
👉チェックリストを作る

これがかなり役立ちました。

不安なまま流されて契約するのが、一番危ないと思います。

まとめ

実家売却で今回感じたポイントはこちら👇

値引き交渉

• 一度は必ず交渉する
• 即決しない
• 仲介業者に相談する

相手も交渉前提で動いていることが多いです。

売買契約

• 内容を理解してからサイン
• 曖昧な点は全部確認
• 必要なら契約書に追記

これ、本当に大事です。

✔ 結論

👉「焦らず・確認・交渉」

これが実家売却では超重要やと感じました。

実家の空き家の売却を検討中の方！
こちらに登録してみませんか？👇

不動産一括査定サイト

実家売却シリーズ（内部リンク）

・実家売却①　専任媒介契約
・実家売却③　決済・引渡し完了

実家売却をシリーズで投稿していますのでこちらも確認してみて下さいね！

実際のお金の流れや、当日の雰囲気もかなりリアルに書いています。

💡 参考・公的機関リンクとご注意

• 不動産取引や売買契約の法令・ルールにつきましては、国土交通省等の公式サイトをご確認ください。 ・国土交通省 ホームページ

【免責事項】 本記事は、50代の運営者が実家の売却を行った際の実体験および個人の感想・交渉記録です。実際の売却価格や値引き交渉、手付金額、契約条件等は個別の物件や不動産会社、買主との交渉により異なります。具体的な売買契約や法律上の判断につきましては、必ず担当の不動産会社や司法書士、弁護士等の専門家にご相談の上、ご自身の判断で行ってください。本記事の情報を利用して生じた損害等について、当サイトは一切の責任を負いかねます。

でわまた🖐️

50代からの資産形成ブログ参加中です！
応援クリックいただけると嬉しいです　　　　👇

にほんブログ村

投稿 【実家売却②】250万円提示から270万円で成約！リアルな交渉と売買契約 は まねのーとブログ に最初に表示されました。

「実家を売りたいけど、何から始めたらええやろ？」
「媒介契約ってなに？正直ようわからん…」

こんなふうに悩んでる人、多いんじゃないでしょうか？

「まねのーと」もまさに同じで、今回実家を売却することになって、はじめて不動産の世界に踏み込みました。

結論から言うと
👉 媒介契約は“専任媒介”を選ぶのがバランスよくおすすめです

今回は、実体験ベースで
・媒介契約の種類
・専任媒介を選んだ理由
・実際の流れ

を、50代でもスッと理解できるようにやさしく解説していきます。

まずは不動産一括査定サイトに登録を

空き家売却に一歩踏み込めないでいる方
この機会に登録だけでもしてみませんか？

「まねのーと」も今回初めて不動産一括サイトに登録したみました。
以前、車を売る時もこういうサイトに登録したんですが
その時はすごい数のメールが来ました・・・

ですが今回そんな事はなかったですよ！
しつこい営業などは来ませんでした。

なので「まねのーと」は登録して正解だったな！と思っています。
不動産一括査定サイト👇👇👇

「まねのーと」の実家も不動産一括査定サイトに登録して

実家を売却できました！

【50代の体験談】実家売却の全体像と媒介契約までの流れ

まず全体像をサクッと👇

不動産一括査定サイトに登録
↓
不動産会社から連絡
↓
現地確認（査定）＋媒介契約
↓
販売スタート（買主探し）
↓
売買契約
↓
引き渡し

今回はこの中でも
👉 「媒介契約まで」を深掘りしていきます。

媒介契約とは？

不動産会社に売却をお願いするときに結ぶ契約のことです。

種類は3つ👇

・一般媒介契約
・専任媒介契約
・専属専任媒介契約

ざっくり違いをいうと👇

• 一般媒介：複数の会社に依頼OK（自由度高い）
• 専任媒介：1社のみ＋自分で買主見つけるのはOK
• 専属専任媒介：1社のみ＋自分で見つけるのもNG
  

比較表（FP3級でもよく出るやつ）

結論：専任媒介がちょうどええ理由

「まねのーと」は最終的に
👉 専任媒介契約を選びました。

理由はシンプルで👇

👉 自由とサポートのバランスが一番いいから

・1社が責任持って動いてくれる
・でも自分で買主見つけてもOK
・定期報告があるから放置されない

正直、「どっちでもええやろ」と思ってたんですが…
ここ、めちゃ大事な分かれ道でした。

専任媒介契約をわかりやすく解説

専任媒介のポイント👇

① 他社とは契約できない（1社のみ）
② 自分で買主を見つけるのはOK
③ レインズ登録が義務（7日以内）
④ 2週間に1回以上の報告
⑤ 契約期間は最大3か月

レインズって何？

簡単にいうと👇

👉 不動産業者専用の「全国共有データベース」

流れはこんな感じ👇

物件を登録
↓
全国の不動産会社が閲覧
↓
どこからでも買主が見つかる

これ知ったとき正直思いました👇

👉「え、めっちゃ売れやすくなるやん…」

FP3級の勉強ではここまで実感なかったけど、
リアル体験すると理解度が段違いです。

実は過去に売れなかった話（一般媒介）

この実家は父の名義なんですが、実は過去に売りに出してました。

・価格：500万円
・契約：おそらく一般媒介契約
・期間：2年

結果

👉 ほぼ放置状態で売れず…

連絡はたった1回だけ。

内容は
「解体すれば1000万円で買う」

ただ、解体費が出せず断念。

この経験から思ったのが👇

一般媒介は動きが弱くなりがち

実際に専任媒介契約を結んだ内容

今回の査定結果

👉「500万円は厳しいですね」

提案👇

300万円で売り出し

内訳イメージ👇

・売却価格：300万円
・手数料・諸費用差引
・手残り：約200万円

「まねのーと」と父の感覚でも
👉「まぁ200万くらいかな？そこから諸費用ひかれるやろね！」って話し合っていた！

ということで

👉 300万円で専任媒介契約を締結

※値引き交渉が入れば手残りは減る可能性あり

【注意】低価格物件の仲介手数料が33万円に？2024年7月法改正の落とし穴

ここ、めっちゃ大事です

もともとの認識

・300万円の場合
👉 約15万円くらい

でも実際は

👉 33万円（税込）

理由

👉 2024年7月の法改正

800万円以下の物件は

👉 仲介手数料 最大33万円に引き上げ

背景はこれ👇

・安い物件は儲からない
・不動産会社が扱わない
・空き家が増える

👉「ちゃんと報酬出すから動いてね」
という国のテコ入れらしいです・・・

なので今後は

👉 低価格物件＝ほぼ33万円になる

と思っておいた方がいいです。

まとめ

今回の結論👇

・媒介契約は3種類ある
・迷ったら「専任媒介」がバランス良し
・一般媒介は動きが弱くなる可能性あり
・専任媒介は報告義務あり＋レインズで売れやすい
・800万円以下は仲介手数料最大33万円

今回実際に体験して思ったのは

👉 FPの知識だけじゃリアルはわからん

ほんまこれです。

実際経験して初めて
「あ、こういうことか」
って腑に落ちました。

実家の空き家の売却を検討中の方！
こちらに登録してみませんか？👇

不動産一括査定サイト

実家売却シリーズ（内部リンク）

・実家売却②　売買契約成立
・実家売却③　決済・引渡し完了

実際のお金の動きや注意点もまとめていますので、
これから売却考えてる人はぜひ参考にしてみてください！

💡 参考・公的機関リンクとご注意

• 不動産売却の手続きや媒介契約、手数料の特例等に関する正確な最新情報は、公的機関および国土交通省の公式サイトをご確認ください。
  ・国土交通省 ホームページ

【免責事項】 本記事は、50代の運営者が実家の売却を行った際の実体験および個人の感想・学習記録です。掲載されている取引条件や査定額、手数料等は物件や不動産会社、時期により異なります。具体的な売却手続きや契約判断につきましては、必ず信頼できる不動産会社や司法書士、専門家へご相談の上、ご自身の判断で行ってください。本記事の情報を利用して生じた損害等について、当サイトは一切の責任を負いかねます。

でわまた🖐️

50代からの資産形成ブログ参加中です！
応援クリックいただけると嬉しいです　　　　👇

にほんブログ村

投稿 【実体験】実家売却スタート！専任媒介契約を選んだ理由をわかりやすく解説【実家売却①】 は まねのーとブログ に最初に表示されました。

どうも、「まねのーと」です。

※この記事はFP3級に合格した「まねのーと」が、制度を整理するためにまとめた内容です。


「相続した実家を売ったら、税金ってどれくらいかかるんやろ…」

「空き家特例で3,000万円まで控除できるって聞いたけど、自分も使えるんかな？」

実家を売却するとき、多くの人が気になるのが 譲渡所得税（売却益にかかる税金） です。

特に、相続した空き家には「空き家特例（被相続人の居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除）」という、とても強力な節税制度があります。

ただし、「空き家なら誰でも使える」と思っていると危険です。

実際には細かい条件があり、1つでも外れると控除が受けられず、数百万円の税金がかかることもあります。

こんにちは、FP3級を取得し、自身も実家売却を経験した「まねのーと」です。

この記事では、空き家特例が使えないケースを10個に絞って、初心者にもわかるように解説します。

さらに、令和6年（2024年）の改正ポイントや、「まねのーと」の実体験も紹介します。



これからFP3級を受験しようと考えている方は👇
【体験談】「みんなが欲しかった！」FP3級で一発合格｜問題集1冊だけの勉強法
を参考にしてください✋

空き家特例（3000万円控除）とは？

まずは制度の基本をサクッと確認しましょう。

どれくらい節税できるの？

空き家特例を使うと、相続した実家を売って得た利益（譲渡所得）から 最大3,000万円まで差し引けます。

約400万円も差が出ることがあるので、使えるかどうかは本当に大きいです。

空き家特例の基本条件（まずここを確認）

次の条件を、原則すべて満たす必要があります。

• 昭和56年5月31日以前に建築された家（旧耐震）
• マンションではない
• 亡くなった親が一人暮らしだった
• 相続後、誰も住まず・貸さず・事業にも使っていない
• 相続から3年目の年末までに売却
• 売却価格が1億円以下

ここからが本題です。

【要注意】空き家特例が使えないケース10選

① 昭和56年6月1日以降に建てられた家

これは一番多い勘違いです。

新耐震基準の家は対象外です。

「築40年近いから古い家やろ」と思っても、建築年月日で判定されます。

対処法

・登記簿謄本で建築年月日を確認

・わからなければ不動産会社や司法書士に相談

② マンションなどの区分所有建物

一般的な分譲マンションは対象外です。

③ 親が一人暮らしではなかった

親と同居していた人がいた場合、原則NGです。

例えば…

• 配偶者
• 子ども
• 孫
• 親族
• 第三者

税務署は「相続開始直前の居住実態」を見ます。

④ 生前に親が転居していた

たとえば、

• 子どもの家へ同居
• 賃貸住宅へ引っ越し
• 別の持ち家へ転居

この場合、実家はすでに「親の居住用」ではなくなっています。

ただし例外あり

要介護で老人ホームへ入所したケースは、条件を満たせば対象になることがあります。

⑤ 相続後に賃貸に出した

「売れるまで貸しておこう」は危険です。

• 家賃を取った
• 無償で貸した
• 親族を住まわせた

これらも基本的にNGです。

相続から売却まで、完全な空き家状態を維持する必要があります。

⑥ 一時的に住民票を移した

これも見落としがちです。

郵便物の都合で住民票を移すと、

「住んでいた」と判断されるリスクがあります。

「まねのーと」の感想

これはほんまに怖いポイントです。

「ちょっとだけやし大丈夫やろ」と思っても、税務では“実態＋書類”で見られます。

⑦ 売却価格が1億円を超えた

ここはシンプルです。

しかも、一部だけ対象ではなく 全体が対象外 になります。

⑧ 3年の期限を過ぎた

期限はかなり厳格です。

期限の考え方

親が亡くなった日 → 3年経過 → その年の12月31日まで

しかも、引き渡し完了まで必要です。

売買契約だけでは足りません。

⑨ 親族へ売却した

次のような相手はNGです。

• 配偶者
• 子
• 孫
• 同族会社

つまり、第三者への通常売買であることが必要です。

⑩ 「被相続人居住用家屋等確認書」が取得できない

確定申告で必要な超重要書類です。

これが発行されないと、特例を受けられません。

よく求められるもの

・電気の解約日
・水道の閉栓日
・空き家である写真
・登記事項証明書

令和6年（2024年）改正の重要ポイント

買主が解体してもOKになった

以前は、売主が解体する必要がありました。

現在は、

✅ 売主は現状のまま引き渡し

✅ 買主が翌年2月15日までに解体・耐震改修

という条件でも認められるようになりました。

これはかなり使いやすくなっています。

相続人が3人以上だと控除が減る

兄弟が多い場合は注意してください。

【注意点】老人ホーム入所でも証明書類が必要になることがある

「まねのーと」自身も実家売却を進める中で調べていて、特に注意が必要だと感じたのが、老人ホーム入所後の空き家特例です。

役所では、空き家だったことを確認するために、次のような資料を求められるケースがあります。

• 電気使用量の履歴
• 解約証明
• 水道の記録

老人ホーム入所は例外的に特例の対象になることがありますが、「誰も住んでいなかったこと」を書類で確認される場合があるため、公共料金の明細や解約通知は保管しておくと安心です。

空き家特例を確実に使う5つの行動

まとめ｜「空き家特例 使えないケース」を先に知ることが最大の節税

最後に、特に重要なポイントだけまとめます。

空き家特例は、使えれば数百万円単位の節税になる

しかし、次のケースでは使えない可能性が高いです。

• 新耐震（昭和56年6月以降）
• マンション
• 同居人がいた
• 生前に転居していた
• 相続後に貸した・住んだ
• 住民票を移した
• 1億円超で売却
• 3年期限切れ
• 親族へ売却
• 確認書が取得できない

「まねのーと」が実際に感じたのは、

税金の知識よりも、“早く動くこと”のほうが大事だ！ということです。

• 築年数を確認する
• 一人暮らしだったか確認する
• 空き家状態を維持する
• 早めに査定を受ける

この4つを先にやるだけで、失敗のリスクはかなり減らせます。

実家の売却は、感情的にも大変です。

でも、正しい知識があれば、余計な税金で損をすることは防げます。

焦らず、ひとつずつ確認していきましょう。

また、「まねのーと」が実際に実家売却をした話は
こちら👇を参考にしてください！

【実体験】実家売却スタート！専任媒介契約を選んだ理由をわかりやすく解説【実家売却①】
【実家売却②】250万円提示から270万円で成約！リアルな交渉と売買契約
【実体験】不動産売却の決済の流れ｜当日の持ち物・所要時間を解説【実家売却③】

実家の空き家の売却を検討中の方！
こちらに登録してみませんか？👇

不動産一括査定サイト

「まねのーと」の実家も不動産一括査定サイトに登録して

実家を売却できました！

でわまた🖐️

50代からの資産形成ブログ参加中です！
応援クリックいただけると嬉しいです　　　　👇

にほんブログ村

投稿 空き家特例が使えないケース10選｜3,000万円控除の落とし穴 は まねのーとブログ に最初に表示されました。