どうも、「まねのーと」です。
「実家を売りたいけど、何から始めたらええやろ？」
「媒介契約ってなに？正直ようわからん…」
こんなふうに悩んでる人、多いんじゃないでしょうか？
「まねのーと」もまさに同じで、今回実家を売却することになって、はじめて不動産の世界に踏み込みました。
結論から言うと
👉 媒介契約は“専任媒介”を選ぶのがバランスよくおすすめです
今回は、実体験ベースで
・媒介契約の種類
・専任媒介を選んだ理由
・実際の流れ
を、50代でもスッと理解できるようにやさしく解説していきます。
実家売却のざっくりした流れ
まず全体像をサクッと👇
不動産一括査定サイトに登録
↓
不動産会社から連絡
↓
現地確認（査定）＋媒介契約
↓
販売スタート（買主探し）
↓
売買契約
↓
引き渡し
今回はこの中でも
👉 「媒介契約まで」を深掘りしていきます。
不動産一括査定サイトにもいろいろありますが、まずは登録を・・・
営業めっちゃ来るんちゃう？と思ってたけど
意外とちゃんと選べる感じ。
「比較できる」ってかなりデカい。
媒介契約とは？
不動産会社に売却をお願いするときに結ぶ契約のことです。
種類は3つ👇
・一般媒介契約
・専任媒介契約
・専属専任媒介契約
ざっくり違いをいうと👇
- 一般媒介：複数の会社に依頼OK（自由度高い）
- 専任媒介：1社のみ＋自分で買主見つけるのはOK
- 専属専任媒介：1社のみ＋自分で見つけるのもNG
比較表（FP3級でもよく出るやつ）
| 種類 | 複数契約 | 自分で買主を探す | 報告義務 | レインズ登録 |
|---|---|---|---|---|
| 一般媒介 | OK | OK | なし | 任意 |
| 専任媒介 | NG | OK | 2週間に1回以上 | 7日以内 |
| 専属専任媒介 | NG | NG | 1週間に1回以上 | 5日以内 |
結論：専任媒介がちょうどええ理由
「まねのーと」は最終的に
👉 専任媒介契約を選びました。
理由はシンプルで👇
👉 自由とサポートのバランスが一番いいから
・1社が責任持って動いてくれる
・でも自分で買主見つけてもOK
・定期報告があるから放置されない
正直、「どっちでもええやろ」と思ってたんですが…
ここ、めちゃ大事な分かれ道でした。
専任媒介契約をわかりやすく解説
専任媒介のポイント👇
① 他社とは契約できない（1社のみ）
② 自分で買主を見つけるのはOK
③ レインズ登録が義務（7日以内）
④ 2週間に1回以上の報告
⑤ 契約期間は最大3か月
レインズって何？
簡単にいうと👇
👉 不動産業者専用の「全国共有データベース」
流れはこんな感じ👇
物件を登録
↓
全国の不動産会社が閲覧
↓
どこからでも買主が見つかる
これ知ったとき正直思いました👇
👉「え、めっちゃ売れやすくなるやん…」
FP3級の勉強ではここまで実感なかったけど、
リアル体験すると理解度が段違いです。
実は過去に売れなかった話（一般媒介）
この実家は父の名義なんですが、実は過去に売りに出してました。
・価格：500万円
・契約：おそらく一般媒介契約
・期間：2年
結果
👉 ほぼ放置状態で売れず…
連絡はたった1回だけ。
内容は
「解体すれば1000万円で買う」
ただ、解体費が出せず断念。
この経験から思ったのが👇
一般媒介は動きが弱くなりがち
実際に専任媒介契約を結んだ内容
今回の査定結果
👉「500万円は厳しいですね」
提案👇
300万円で売り出し
内訳イメージ👇
・売却価格：300万円
・手数料・諸費用差引
・手残り：約200万円
「まねのーと」と父の感覚でも
👉「まぁ200万くらいかな？そこから諸費用ひかれるやろね！」って話し合っていた！
ということで
👉 300万円で専任媒介契約を締結
※値引き交渉が入れば手残りは減る可能性あり
仲介手数料が思ってたより高かった話
ここ、めっちゃ大事です
もともとの認識
・300万円の場合
👉 約15万円くらい
でも実際は
👉 33万円（税込）
理由
👉 2024年7月の法改正
800万円以下の物件は
👉 仲介手数料 最大33万円に引き上げ
背景はこれ👇
・安い物件は儲からない
・不動産会社が扱わない
・空き家が増える
👉「ちゃんと報酬出すから動いてね」
という国のテコ入れらしいです・・・
なので今後は
👉 低価格物件＝ほぼ33万円になる
と思っておいた方がいいです。
まとめ
今回の結論👇
・媒介契約は3種類ある
・迷ったら「専任媒介」がバランス良し
・一般媒介は動きが弱くなる可能性あり
・専任媒介は報告義務あり＋レインズで売れやすい
・800万円以下は仲介手数料最大33万円
今回実際に体験して思ったのは
👉 FPの知識だけじゃリアルはわからん
ほんまこれです。
実際経験して初めて
「あ、こういうことか」
って腑に落ちました。
まずは不動産一括査定サイトに登録を
空き家売却に一歩踏み込めないでいる方
この機会に登録だけでもしてみませんか？
「まねのーと」も今回初めて不動産一括サイトに登録したみました。
以前、車を売る時もこういうサイトに登録したんですが
その時はすごい数のメールが来ました・・・
ですが今回そんな事はなかったですよ！
しつこい営業などは来ませんでした。
なので「まねのーと」は登録して正解だったな！と思っています。
次回予告（内部リンク用）
次は👇
を書いていきます。
実際のお金の動きや注意点もまとめるので、
これから売却考えてる人はぜひ参考にしてみてください。
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