【空き家特例は誰でも使える？】よくある勘違いとNGケースを実例で解説
どうも、「まねのーと」です。
※この記事はFP3級に合格した「まねのーと」が、制度を整理するためにまとめた内容です。
「相続した実家を売ったら、税金ってどれくらいかかるんやろ…」
「空き家特例で3,000万円まで控除できるって聞いたけど、自分も使えるんかな？」
実家を売却するとき、多くの人が気になるのが 譲渡所得税（売却益にかかる税金） です。
特に、相続した空き家には「空き家特例（被相続人の居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除）」という、とても強力な節税制度があります。
ただし、「空き家なら誰でも使える」と思っていると危険です。
実際には細かい条件があり、1つでも外れると控除が受けられず、数百万円の税金がかかることもあります。
こんにちは、FP3級を取得し、自身も実家売却を経験した「まねのーと」です。
この記事では、空き家特例が使えないケースを10個に絞って、初心者にもわかるように解説します。
さらに、令和6年（2024年）の改正ポイントや、「まねのーと」の実体験も紹介します。
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空き家特例（3000万円控除）とは？
まずは制度の基本をサクッと確認しましょう。
どれくらい節税できるの？
空き家特例を使うと、相続した実家を売って得た利益（譲渡所得）から 最大3,000万円まで差し引けます。
約400万円も差が出ることがあるので、使えるかどうかは本当に大きいです。
空き家特例の基本条件（まずここを確認）
次の条件を、原則すべて満たす必要があります。
- 昭和56年5月31日以前に建築された家（旧耐震）
- マンションではない
- 亡くなった親が一人暮らしだった
- 相続後、誰も住まず・貸さず・事業にも使っていない
- 相続から3年目の年末までに売却
- 売却価格が1億円以下
ここからが本題です。
【要注意】空き家特例が使えないケース10選
① 昭和56年6月1日以降に建てられた家
これは一番多い勘違いです。
新耐震基準の家は対象外です。
「築40年近いから古い家やろ」と思っても、建築年月日で判定されます。
対処法
・登記簿謄本で建築年月日を確認
・わからなければ不動産会社や司法書士に相談
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② マンションなどの区分所有建物
一般的な分譲マンションは対象外です。
③ 親が一人暮らしではなかった
親と同居していた人がいた場合、原則NGです。
例えば…
- 配偶者
- 子ども
- 孫
- 親族
- 第三者
税務署は「相続開始直前の居住実態」を見ます。
④ 生前に親が転居していた
たとえば、
- 子どもの家へ同居
- 賃貸住宅へ引っ越し
- 別の持ち家へ転居
この場合、実家はすでに「親の居住用」ではなくなっています。
ただし例外あり
要介護で老人ホームへ入所したケースは、条件を満たせば対象になることがあります。
⑤ 相続後に賃貸に出した
「売れるまで貸しておこう」は危険です。
- 家賃を取った
- 無償で貸した
- 親族を住まわせた
これらも基本的にNGです。
相続から売却まで、完全な空き家状態を維持する必要があります。
⑥ 一時的に住民票を移した
これも見落としがちです。
郵便物の都合で住民票を移すと、
「住んでいた」と判断されるリスクがあります。
「まねのーと」の感想
これはほんまに怖いポイントです。
「ちょっとだけやし大丈夫やろ」と思っても、税務では“実態＋書類”で見られます。
⑦ 売却価格が1億円を超えた
ここはシンプルです。
しかも、一部だけ対象ではなく 全体が対象外 になります。
⑧ 3年の期限を過ぎた
期限はかなり厳格です。
期限の考え方
親が亡くなった日 → 3年経過 → その年の12月31日まで
しかも、引き渡し完了まで必要です。
売買契約だけでは足りません。
⑨ 親族へ売却した
次のような相手はNGです。
- 配偶者
- 子
- 孫
- 同族会社
つまり、第三者への通常売買であることが必要です。
⑩ 「被相続人居住用家屋等確認書」が取得できない
確定申告で必要な超重要書類です。
これが発行されないと、特例を受けられません。
よく求められるもの
・電気の解約日
・水道の閉栓日
・空き家である写真
・登記事項証明書
令和6年（2024年）改正の重要ポイント
買主が解体してもOKになった
以前は、売主が解体する必要がありました。
現在は、
✅ 売主は現状のまま引き渡し
✅ 買主が翌年2月15日までに解体・耐震改修
という条件でも認められるようになりました。
これはかなり使いやすくなっています。
相続人が3人以上だと控除が減る
| 相続人 | 控除額 |
|---|---|
| 1〜2人 | 1人あたり3,000万円 |
| 3人以上 | 1人あたり2,000万円 |
兄弟が多い場合は注意してください。
【注意点】老人ホーム入所でも証明書類が必要になることがある
「まねのーと」自身も実家売却を進める中で調べていて、特に注意が必要だと感じたのが、老人ホーム入所後の空き家特例です。
役所では、空き家だったことを確認するために、次のような資料を求められるケースがあります。
- 電気使用量の履歴
- 解約証明
- 水道の記録
老人ホーム入所は例外的に特例の対象になることがありますが、「誰も住んでいなかったこと」を書類で確認される場合があるため、公共料金の明細や解約通知は保管しておくと安心です。
空き家特例を確実に使う5つの行動
まとめ｜「空き家特例 使えないケース」を先に知ることが最大の節税
最後に、特に重要なポイントだけまとめます。
空き家特例は、使えれば数百万円単位の節税になる
しかし、次のケースでは使えない可能性が高いです。
- 新耐震（昭和56年6月以降）
- マンション
- 同居人がいた
- 生前に転居していた
- 相続後に貸した・住んだ
- 住民票を移した
- 1億円超で売却
- 3年期限切れ
- 親族へ売却
- 確認書が取得できない
「まねのーと」が実際に感じたのは、
税金の知識よりも、“早く動くこと”のほうが大事だ！ということです。
- 築年数を確認する
- 一人暮らしだったか確認する
- 空き家状態を維持する
- 早めに査定を受ける
この4つを先にやるだけで、失敗のリスクはかなり減らせます。
実家の売却は、感情的にも大変です。
でも、正しい知識があれば、余計な税金で損をすることは防げます。
焦らず、ひとつずつ確認していきましょう。
また、「まねのーと」が実際に実家売却をした話は
こちら👇を参考にしてください！
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