「家を売ったら税金ってどれくらいかかるんやろう…？」

そんな疑問を持っている方に知ってほしいのが、
「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」です。

この制度を使えば、
👉 家を売って利益が出ても最大3,000万円までなら税金がかからない可能性があるんです

ただし、誰でも使えるわけではなく条件があります。

この記事では、FP3級で学ぶこの制度について
✔ わかりやすく
✔ 実生活で使える形
で、解説していきますね！


なお、不動産売却にかかる税金は「所得税」の知識も重要です。
👉 所得税の基本は こちら で詳しく解説しています

■ 居住用財産の3,000万円特別控除とは？

マイホーム（居住用財産）を売却して利益が出た場合、
その利益（譲渡所得）から最大3,000万円まで控除できる制度です。

💡イメージ
「3,000万円までは利益をなかったことにできる」

■ そもそも譲渡所得とは？

譲渡所得とは、家を売ったときの利益のことです。

譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費＋譲渡費用）

※FP3級ではこのイメージでOKです。

■ 3,000万円控除の適用条件

以下の条件を満たす必要があります。

• 自分が住んでいた家である
• 住まなくなってから3年を過ぎた年の12月31日までに売却
• 親子や夫婦など特別な関係者への売却ではない
• 過去にこの特例を使っていない
  
  

■ よくある勘違い

👉ここ重要です

• 空き家でもOK（ただし期限あり）
• 別荘や投資用物件は対象外
• 住民票だけ移してもNG（実際に住んでいる必要あり）
  
  

■ いくらお得になるん？　具体例

例①
売却益：2,500万円 → 税金ゼロ

例②
売却益：4,000万円 → 1,000万円にだけ課税

👉ポイント
利益が3,000万円以下なら基本的に税金はかかりません。

■ 注意点（ここ大事です‼）

① 住宅ローン控除と併用できない

家を売って利益が出た場合、
3,000万円控除を使えば税金を減らせます。

一方で、新しい家をローンで購入すると
住宅ローン控除を使うことも可能です。

👉 ただし、この2つは同時に使えません。

つまり、

• 売却時の節税（3,000万円控除）
• 購入後の節税（住宅ローン控除）

👉 どちらを優先するか選ぶ必要があります。

② 買い替え特例とは選択制

買い替え特例とは、
家を売って新しい家を購入した際に、
👉 税金の支払いを将来に繰り延べできる制度です。

ただし、

👉 3,000万円特別控除との併用はできません。

✔ 違い

• 3,000万円控除 → 税金を減らす
• 買い替え特例 → 税金を先送りする

👉 どちらか一方を選ぶ必要があるんですね！

③ 確定申告が必要　（超大事‼）

👉 自動では適用されません

この制度を使うには、
必ず確定申告を行う必要があります・・・

■ こんな人はチェック必須

• マイホームを売る予定の人
• 実家を売却する人
• 転勤や住み替えを考えている人
  

税金の仕組みを体系的に理解したい方は、以下の記事もおすすめです。

・所得税の給与所得控除
・所得税の所得控除
・手取りが少ない理由

■ 土地を含めて売却した場合の税金はどうなるの？

マイホームを売却する際は、
建物だけでなく土地も含めて売るケースがほとんどですよね！

この場合の結論は👇

👉 土地と建物はまとめて「譲渡所得」として計算します。

■ 具体例で解説

• 土地：1億円で購入
• 建物：1億円で建築
  👉 合計取得費：2億円

これを
👉 3億円で売却した場合

■ 利益（譲渡所得）はいくら？

👉 3億円 − 2億円 ＝ 1億円

つまり、1億円の利益が発生します。

■ 3,000万円控除を使うと？

• 利益：1億円
• 控除：3,000万円

👉 課税対象は7,000万円になります。

■ ポイント｜土地と建物は別々に考えない

👉 合計で判断するのがポイントです。

■ 補足｜建物は価値が下がる点に注意

• 土地 → 基本的に価値は下がらない
• 建物 → 年数とともに価値が下がる

👉 建物は「減価償却後の金額」で計算されます。

そのため、
実際の利益が想定より大きくなる場合もあります。

■ 利益が出ない場合はどうなるの？

家を売却しても、必ず税金がかかるわけではありません。

例えば、

• 1億円で購入した家を
• 5,000万円で売却した場合

👉 5,000万円の損失となるため税金はかかりません。

つまり、

👉 利益（譲渡所得）が出ていない場合は非課税です。

■ この場合、3,000万円控除は使える？

👉 使う必要はありません・・・

この制度は
👉 利益が出た場合のみ使える制度なので・・・

■ まとめ｜知らないと数百万円損する制度

居住用財産の3,000万円特別控除は、
家を売る人にとって非常に大きな節税制度です。

ただし、条件を満たさないと使えないため、
事前にしっかり確認しておくことが重要です。

👉 知らずに税金を払ってしまう前に、必ずチェックしておきましょう

✔ 土地と建物はまとめて計算
✔ 利益が出た場合のみ課税
✔ 控除は利益があるときだけ使える
✔ 損失の場合は税金はかからない

👉 知らないと損する重要ポイントです。

■ 関連記事

今回の制度に似た制度で
👉「空き家特例」があります。

詳しくは こちら の記事を参考にして下さいね！


さらに、相続が関係するケースはこちらも確認しておきましょう。

👉 相続税の納付期限について

また、このような制度は自分から調べないと
なかなか教えてもらえないんよね！

そんなときに便利なのが👇

👉 無料でFPに相談できるサービス

• 家計や将来のお金の悩みをまとめて相談できる
• メールで気軽に相談OK（スキマ時間でできる）
• 制度の活用方法もアドバイスしてもらえる

無理に勧誘されることはないので、一度相談してみるのもアリです👇

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でわまた🖐️

投稿 マイホーム売却で税金ゼロも？3,000万円特別控除の条件と注意点を解説【FP3級】 は まねのーとブログ に最初に表示されました。

どうも、「まねのーと」です。

※この記事はFP3級を勉強している「まねのーと」が、制度を整理するためにまとめた内容です。

「空き家なら3,000万円控除」は間違いです

実はこれ、かなり多い勘違いなんやけど…

👉 空き家＝誰でも使える制度ではありません

この制度、正式には
「空き家に係る譲渡所得の特別控除」

簡単に言うと
👉 相続した空き家を売却するときに最大3,000万円控除できる制度です

※今回は「取得費」の説明は割愛しています（上記例では5％）

この記事でわかること

・空き家特例の基本
・よくある勘違い
・使えないNGケース
・損しないための対策

👉 実体験ベースでわかりやすく解説していきます

① 空き家特例とは

結論からいうと👇

👉 条件を満たした相続空き家のみ3,000万円控除が使える

主な条件はこちら👇

・相続した空き家を売却すること
・昭和56年5月31日以前の建物（結構古い建物💦）
・区分所有（マンションなど）ではない
・相続開始から3年後の年末までに売却
・売却価格が1億円以下
・相続直前まで親が一人で住んでいた
・売却まで誰も住んでいない

※2024年からは一定条件でマンションも対象になるケースあり

② よくある勘違い

これ、ほんまに多い👇

👉「空き家なら使えるやろ」→ ❌

例えばこんな状態👇

・誰も住んでいない
・荷物が残っている
・たまに管理している

👉 これだけでは対象外です

③ 一番重要な判断ポイント

ここがすべて👇

👉 相続直前まで住んでいたかどうか

税務署が見るポイント👇

・生活の本拠になっていたか
・実際に住んでいたか
・電気・水道の使用状況

👉 見た目じゃなく「実態」で判断されます

④ NGになりやすいケース（重要）

ケース① すでに空き家になっている

・親が別の家に引っ越し
・実家は放置

👉 この時点でNGの可能性大

ケース② 住民票を移している

👉 生活拠点が別と判断されやすい

ケース③ 管理だけしている

・荷物あり
・たまに換気
・電気水道の契約あり

👉 「住んでいる」とは認められません

⑤ 例外として認められるケース

例外もあります👇

👉 救済パターン

・老人ホーム入所
・要介護状態
・やむを得ない事情

※ただし細かい条件あり（ここ要注意）

⑥ 【実体験】「まねのーと」のケース

「まねのーと」の状況を当てはめると👇

・両親は健在
・二世帯の大きめの実家あり
・4年前に別の場所へ引っ越し
・荷物はそのまま
・定期的に管理
・電気・水道契約あり
・1年前に住民票移動

👉 一見いけそうやけど…

👉 対象外になる可能性がかなり高いです

特に👇
👉 住民票の移動が決定的ポイント

⑦ 将来損しないための対策

ここめちゃ大事👇

👉 事前対策がすべてです

・中途半端な状態をやめる
・生活実態をはっきりさせる
・相続前に制度を確認する

👉 知らんまま放置が一番危険

また、

空き家特例は、相続した不動産を売却する際に使える制度です。

つまり前提として、
相続の基本的な仕組みを理解しておくことがとても重要になります。

👉相続の基礎控除や法定相続については、こちらで分かりやすく解説しています。

⑧ まとめ

最後にサクッと👇

・空き家＝OKではない
・相続直前の居住実態がすべて
・放置すると控除が使えない

👉 知らんと数百万円〜損する可能性ありです

■ FP3級的なポイント

ちなみに試験ではここまで細かく出ません👇

・3,000万円控除
・相続から3年後の年末まで
・売却価格1億円以下

👉 このあたりが基本問題です

■ もう一つの勘違い（重要）

まねのーとも勘違いしてたんやけど…

👉 この控除、土地も含みます

「建物だけちゃうん？」って思いがちやけど
👉 土地＋建物の合計が対象です

■ 関連する制度（今後解説予定）

似たような制度で

・居住用財産の3,000万円控除
・居住用財産の軽減税率の特例

があります。

これらはマイホーム売却の特例で、かなり重要

また別記事でしっかり解説していきます👍

■ ひとこと

この制度…

👉 知らん人、ほんまに損してます

実家の売却を考えてる人は
早めにチェックしておくのがおすすめです

また、「まねのーと」が実際に実家売却をした話は
こちら👇を参考にしてください！

【実体験】実家売却スタート！専任媒介契約を選んだ理由をわかりやすく解説
【実家売却②】250万円提示から270万円で成約！リアルな交渉と売買契約

でわまた🖐️

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