「家を売ったら税金ってどれくらいかかるんやろう…？」

そんな疑問を持っている方に知ってほしいのが、
「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」です。

この制度を使えば、
👉 家を売って利益が出ても最大3,000万円までなら税金がかからない可能性があるんです

ただし、誰でも使えるわけではなく条件があります。

この記事では、FP3級で学ぶこの制度について
✔ わかりやすく
✔ 実生活で使える形
で、解説していきますね！


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■ 居住用財産の3,000万円特別控除とは？

マイホーム（居住用財産）を売却して利益が出た場合、
その利益（譲渡所得）から最大3,000万円まで控除できる制度です。

💡イメージ
「3,000万円までは利益をなかったことにできる」

■ そもそも譲渡所得とは？

譲渡所得とは、家を売ったときの利益のことです。

譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費＋譲渡費用）

※FP3級ではこのイメージでOKです。

■ 3,000万円控除の適用条件

以下の条件を満たす必要があります。

• 自分が住んでいた家である
• 住まなくなってから3年を過ぎた年の12月31日までに売却
• 親子や夫婦など特別な関係者への売却ではない
• 過去にこの特例を使っていない
  
  

■ よくある勘違い

👉ここ重要です

• 空き家でもOK（ただし期限あり）
• 別荘や投資用物件は対象外
• 住民票だけ移してもNG（実際に住んでいる必要あり）
  
  

■ いくらお得になるん？　具体例

例①
売却益：2,500万円 → 税金ゼロ

例②
売却益：4,000万円 → 1,000万円にだけ課税

👉ポイント
利益が3,000万円以下なら基本的に税金はかかりません。

■ 注意点（ここ大事です‼）

① 住宅ローン控除と併用できない

家を売って利益が出た場合、
3,000万円控除を使えば税金を減らせます。

一方で、新しい家をローンで購入すると
住宅ローン控除を使うことも可能です。

👉 ただし、この2つは同時に使えません。

つまり、

• 売却時の節税（3,000万円控除）
• 購入後の節税（住宅ローン控除）

👉 どちらを優先するか選ぶ必要があります。

② 買い替え特例とは選択制

買い替え特例とは、
家を売って新しい家を購入した際に、
👉 税金の支払いを将来に繰り延べできる制度です。

ただし、

👉 3,000万円特別控除との併用はできません。

✔ 違い

• 3,000万円控除 → 税金を減らす
• 買い替え特例 → 税金を先送りする

👉 どちらか一方を選ぶ必要があるんですね！

③ 確定申告が必要　（超大事‼）

👉 自動では適用されません

この制度を使うには、
必ず確定申告を行う必要があります・・・

■ こんな人はチェック必須

• マイホームを売る予定の人
• 実家を売却する人
• 転勤や住み替えを考えている人
  

税金の仕組みを体系的に理解したい方は、以下の記事もおすすめです。

・収入と所得のちがい
・所得税の給与所得控除
・所得税の所得控除
・手取りが少ない理由

■ 土地を含めて売却した場合の税金はどうなるの？

マイホームを売却する際は、
建物だけでなく土地も含めて売るケースがほとんどですよね！

この場合の結論は👇

👉 土地と建物はまとめて「譲渡所得」として計算します。

■ 具体例で解説

• 土地：1億円で購入
• 建物：1億円で建築
  👉 合計取得費：2億円

これを
👉 3億円で売却した場合

■ 利益（譲渡所得）はいくら？

👉 3億円 − 2億円 ＝ 1億円

つまり、1億円の利益が発生します。

■ 3,000万円控除を使うと？

• 利益：1億円
• 控除：3,000万円

👉 課税対象は7,000万円になります。

■ ポイント｜土地と建物は別々に考えない

👉 合計で判断するのがポイントです。

■ 補足｜建物は価値が下がる点に注意

• 土地 → 基本的に価値は下がらない
• 建物 → 年数とともに価値が下がる

👉 建物は「減価償却後の金額」で計算されます。

そのため、
実際の利益が想定より大きくなる場合もあります。

■ 利益が出ない場合はどうなるの？

家を売却しても、必ず税金がかかるわけではありません。

例えば、

• 1億円で購入した家を
• 5,000万円で売却した場合

👉 5,000万円の損失となるため税金はかかりません。

つまり、

👉 利益（譲渡所得）が出ていない場合は非課税です。

■ この場合、3,000万円控除は使える？

👉 使う必要はありません・・・

この制度は
👉 利益が出た場合のみ使える制度なので・・・

■ まとめ｜知らないと数百万円損する制度

居住用財産の3,000万円特別控除は、
家を売る人にとって非常に大きな節税制度です。

ただし、条件を満たさないと使えないため、
事前にしっかり確認しておくことが重要です。

👉 知らずに税金を払ってしまう前に、必ずチェックしておきましょう

✔ 土地と建物はまとめて計算
✔ 利益が出た場合のみ課税
✔ 控除は利益があるときだけ使える
✔ 損失の場合は税金はかからない

👉 知らないと損する重要ポイントです。

■ 関連記事

今回の制度に似た制度で下記のようなものがあります👇

　・居住用財産の買換え特例
　・空き家特例

似たような制度ですので間違わないように
これらの記事を参考にして下さいね！


さらに、相続が関係するケースはこちらも確認しておきましょう。

👉 相続税の納付期限について

でわまた🖐️

投稿 マイホーム売却で税金ゼロも？3,000万円特別控除の条件と注意点を解説【FP3級】 は まねのーとブログ に最初に表示されました。

どうも、「まねのーと」です。

※この記事はFP3級に合格した「まねのーと」が、制度を整理するためにまとめた内容です。


「相続した実家を売ったら、税金ってどれくらいかかるんやろ…」

「空き家特例で3,000万円まで控除できるって聞いたけど、自分も使えるんかな？」

実家を売却するとき、多くの人が気になるのが 譲渡所得税（売却益にかかる税金） です。

特に、相続した空き家には「空き家特例（被相続人の居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除）」という、とても強力な節税制度があります。

ただし、「空き家なら誰でも使える」と思っていると危険です。

実際には細かい条件があり、1つでも外れると控除が受けられず、数百万円の税金がかかることもあります。

こんにちは、FP3級を取得し、自身も実家売却を経験した「まねのーと」です。

この記事では、空き家特例が使えないケースを10個に絞って、初心者にもわかるように解説します。

さらに、令和6年（2024年）の改正ポイントや、「まねのーと」の実体験も紹介します。



これからFP3級を受験しようと考えている方は👇
【体験談】「みんなが欲しかった！」FP3級で一発合格｜問題集1冊だけの勉強法
を参考にしてください✋

空き家特例（3000万円控除）とは？

まずは制度の基本をサクッと確認しましょう。

どれくらい節税できるの？

空き家特例を使うと、相続した実家を売って得た利益（譲渡所得）から 最大3,000万円まで差し引けます。

約400万円も差が出ることがあるので、使えるかどうかは本当に大きいです。

空き家特例の基本条件（まずここを確認）

次の条件を、原則すべて満たす必要があります。

• 昭和56年5月31日以前に建築された家（旧耐震）
• マンションではない
• 亡くなった親が一人暮らしだった
• 相続後、誰も住まず・貸さず・事業にも使っていない
• 相続から3年目の年末までに売却
• 売却価格が1億円以下

ここからが本題です。

【要注意】空き家特例が使えないケース10選

① 昭和56年6月1日以降に建てられた家

これは一番多い勘違いです。

新耐震基準の家は対象外です。

「築40年近いから古い家やろ」と思っても、建築年月日で判定されます。

対処法

・登記簿謄本で建築年月日を確認

・わからなければ不動産会社や司法書士に相談

② マンションなどの区分所有建物

一般的な分譲マンションは対象外です。

③ 親が一人暮らしではなかった

親と同居していた人がいた場合、原則NGです。

例えば…

• 配偶者
• 子ども
• 孫
• 親族
• 第三者

税務署は「相続開始直前の居住実態」を見ます。

④ 生前に親が転居していた

たとえば、

• 子どもの家へ同居
• 賃貸住宅へ引っ越し
• 別の持ち家へ転居

この場合、実家はすでに「親の居住用」ではなくなっています。

ただし例外あり

要介護で老人ホームへ入所したケースは、条件を満たせば対象になることがあります。

⑤ 相続後に賃貸に出した

「売れるまで貸しておこう」は危険です。

• 家賃を取った
• 無償で貸した
• 親族を住まわせた

これらも基本的にNGです。

相続から売却まで、完全な空き家状態を維持する必要があります。

⑥ 一時的に住民票を移した

これも見落としがちです。

郵便物の都合で住民票を移すと、

「住んでいた」と判断されるリスクがあります。

「まねのーと」の感想

これはほんまに怖いポイントです。

「ちょっとだけやし大丈夫やろ」と思っても、税務では“実態＋書類”で見られます。

⑦ 売却価格が1億円を超えた

ここはシンプルです。

しかも、一部だけ対象ではなく 全体が対象外 になります。

⑧ 3年の期限を過ぎた

期限はかなり厳格です。

期限の考え方

親が亡くなった日 → 3年経過 → その年の12月31日まで

しかも、引き渡し完了まで必要です。

売買契約だけでは足りません。

⑨ 親族へ売却した

次のような相手はNGです。

• 配偶者
• 子
• 孫
• 同族会社

つまり、第三者への通常売買であることが必要です。

⑩ 「被相続人居住用家屋等確認書」が取得できない

確定申告で必要な超重要書類です。

これが発行されないと、特例を受けられません。

よく求められるもの

・電気の解約日
・水道の閉栓日
・空き家である写真
・登記事項証明書

令和6年（2024年）改正の重要ポイント

買主が解体してもOKになった

以前は、売主が解体する必要がありました。

現在は、

✅ 売主は現状のまま引き渡し

✅ 買主が翌年2月15日までに解体・耐震改修

という条件でも認められるようになりました。

これはかなり使いやすくなっています。

相続人が3人以上だと控除が減る

兄弟が多い場合は注意してください。

【注意点】老人ホーム入所でも証明書類が必要になることがある

「まねのーと」自身も実家売却を進める中で調べていて、特に注意が必要だと感じたのが、老人ホーム入所後の空き家特例です。

役所では、空き家だったことを確認するために、次のような資料を求められるケースがあります。

• 電気使用量の履歴
• 解約証明
• 水道の記録

老人ホーム入所は例外的に特例の対象になることがありますが、「誰も住んでいなかったこと」を書類で確認される場合があるため、公共料金の明細や解約通知は保管しておくと安心です。

空き家特例を確実に使う5つの行動

まとめ｜「空き家特例 使えないケース」を先に知ることが最大の節税

最後に、特に重要なポイントだけまとめます。

空き家特例は、使えれば数百万円単位の節税になる

しかし、次のケースでは使えない可能性が高いです。

• 新耐震（昭和56年6月以降）
• マンション
• 同居人がいた
• 生前に転居していた
• 相続後に貸した・住んだ
• 住民票を移した
• 1億円超で売却
• 3年期限切れ
• 親族へ売却
• 確認書が取得できない

「まねのーと」が実際に感じたのは、

税金の知識よりも、“早く動くこと”のほうが大事だ！ということです。

• 築年数を確認する
• 一人暮らしだったか確認する
• 空き家状態を維持する
• 早めに査定を受ける

この4つを先にやるだけで、失敗のリスクはかなり減らせます。

実家の売却は、感情的にも大変です。

でも、正しい知識があれば、余計な税金で損をすることは防げます。

焦らず、ひとつずつ確認していきましょう。

また、「まねのーと」が実際に実家売却をした話は
こちら👇を参考にしてください！

【実体験】実家売却スタート！専任媒介契約を選んだ理由をわかりやすく解説【実家売却①】
【実家売却②】250万円提示から270万円で成約！リアルな交渉と売買契約
【実体験】不動産売却の決済の流れ｜当日の持ち物・所要時間を解説【実家売却③】

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