【FP3級】買換え特例とは？10年超・1億円以下の意味をわかりやすく解説
どうも、「まねのーと」です。
※この記事はFP3級に合格した「まねのーと」が、その後も制度を整理するためにまとめた内容です。
FP3級で「自宅の買換え特例」の勉強をしていると、
- 所有期間10年超
- 譲渡価格1億円以下
という数字が出てきますよね！
「数字は覚えたけど、そもそも何のための制度なん？」
「3000万円特別控除とは何が違うん？」
そんな疑問を持った方も多いのではないでしょうか。
実はこの制度、
『税金をなくす制度』ではなく、『税金を後回しにする制度』
なんです。
今回はFP3級で頻出の
「特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例」
について、実際の生活場面をイメージしながらわかりやすく解説します。
※ もしこれからFP3級を受験しようと考えている方は
次の記事で、「まねのーと」が実際に行った勉強法 を公開しています👇
【体験談】「みんなが欲しかった！」FP3級で一発合格｜問題集1冊だけの勉強法
参考にしてみてください✋
買換え特例とは？
結論から言うと、
マイホームを売却して新しいマイホームへ住み替える場合、
譲渡所得にかかる税金を将来へ繰り延べできる制度
です。
ここで大事なのは、
税金が免除されるわけではない
ということ。
あくまで、
「今は払わなくていいですよ」
という制度です。
そもそも譲渡所得とは？
譲渡所得とは、不動産を売却して得た利益のことです。
例えば、
- 20年前に2,000万円で購入
- 5,000万円で売却
した場合、
5,000万円 − 2,000万円
＝ 3,000万円の利益
が発生します。
この利益に対して課税されるのが譲渡所得税です。
※実際の計算では取得費や譲渡費用などを差し引きますが、FP3級ではイメージをつかめれば十分です。
なぜ買換え特例があるの？
例えば、
- 子どもが独立したので小さな家へ住み替えたい
- 転勤で引っ越しが必要になった
- 老後に備えてバリアフリー住宅へ住み替えたい
というケースがあります。
もし住み替えるたびに多額の税金が発生すると、家を買い替える資金が不足してしまうかもしれません。
そこで国は、
「住み替えのためなら税金は後で払えばいいですよ」
という仕組みを用意しました。
それが買換え特例です。
FP3級で覚えるべき条件
試験では次の2つが頻繁に出題されます。
① 所有期間10年超
長期間所有していたマイホームが対象です。
短期間で売買を繰り返す投資目的の不動産は対象になりません。
FP3級では、
「10年超のマイホーム」
と覚えておきましょう。
② 譲渡価格1億円以下
売却する住宅の価格が1億円以下であることが条件です。
これは一般的な住宅の住み替えを支援する制度だからです。
超高額な不動産は対象外となります。
FP3級では、
「1億円以下」
という数字をしっかり押さえておきましょう。
③ 買い換える側の家にもルールがある
売る家だけでなく、新しく買う家にも「床面積50㎡以上」「土地面積500㎡以下」
といった条件があります。
試験では「売る側の条件（10年・1億円）」がメインですが、
余裕があれば頭の片隅に置いておけばイイと思います！
税金はどうなるの？
例で見てみましょう✋
自宅Aを売却
- 購入：2,000万円
- 売却：3,000万円
利益は、
3,000万円 − 2,000万円
＝ 1,000万円
です。
本来ならこの1,000万円に税金がかかります。
しかし買換え特例を利用すると、
税金の支払いを将来へ繰り延べ
できます。（今は払わなくてok!）
将来、自宅Bを売却
- 購入：3,000万円
- 売却：4,000万円
利益は1,000万円です。
しかし税務上は、
- 自宅Aで繰り延べた利益 1,000万円
- 自宅Bの利益 1,000万円
を合わせて考えるイメージになります。
つまり、
先送りしていた税金を最終的に精算する
という仕組みです。（ここでまとめて納税）
買換え特例で一番大事なポイント
FP3級で最もよく問われるのがここです。
よくある勘違い
❌ 税金が免除される
正しい理解
⭕ 税金を将来へ繰り延べる
試験では、
「買換え特例＝課税の繰り延べ」
と覚えておけばOKです✋
他のマイホーム特例との違い
FP3級では、似た制度がまとめて出題されます。
| 特例 | 効果 |
|---|---|
| ① 空き家特例 | 譲渡所得から3,000万円控除 |
| ② マイホーム3,000万円特別控除 | 譲渡所得から3,000万円控除 |
| ③ 10年超軽減税率の特例 | 税率を引き下げ |
| ④ 買換え特例 | 税金を繰り延べ |
| ⑤ 譲渡損失の特例 | 損益通算・3年間繰越控除 |
FP3級で出てくる不動産特例を整理しよう
似た制度が多いので、まとめて覚えるとラクです。
① 相続した空き家を売却
空き家特例で
3,000万円控除
が受けられます。
→ 関連記事：「相続空き家の3,000万円特別控除」
② マイホームを売却
マイホーム3,000万円特別控除で
3,000万円控除
が受けられます。
→ 関連記事：「マイホーム3,000万円特別控除とは？」
③ 10年超所有したマイホームを売却
6,000万円以下の部分について
軽減税率
が適用されます。
※②との併用可能
④ マイホームを買換え
今回紹介した
買換え特例（課税の繰り延べ）
です。
⑤ マイホームを売却して損をした
損益通算を行い、
それでも控除しきれない損失は
最長3年間繰り越し
できます。
買換え特例と3,000万円特別控除は併用できない
FP3級ではここも狙われやすいポイントです。
マイホーム3,000万円特別控除と買換え特例は併用できません。
どちらか有利な方を選択することになります。
まとめ
買換え特例は、
「税金をなくす制度」ではなく「税金を後回しにする制度」
です。
FP3級では、
- 所有期間10年超
- 譲渡価格1億円以下
という数字を覚えるだけでなく、
「住み替えを支援するための制度」
という目的まで理解しておくと問題が解きやすくなります。
試験対策としては、
「買換え特例＝課税の繰り延べ」
この一言をしっかり覚えておきましょう。
「まねのーと」もFP3級の勉強中は数字だけ覚えていましたが、
制度の意味を理解してからは問題がスッと頭に入るようになりました。
ぜひ他の不動産特例とあわせて整理してみてくださいね。
でわまた🖐️
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