どうも、「まねのーと」です😊

最近、住宅ローンの返済予定表を見ていて、気になることがありました。

「まねのーと」が借りている住宅ローンは変動金利型です。

これまでの適用金利は1.425％でしたが、金利の見直しによって現在は「1.675％」になっています。

つまり、0.25％の金利上昇です。

「金利が0.25％上がったら、毎月の返済額も増えるんやろな」

と思っていたんですが、実際には毎月の返済額は変わりませんでした。

では、金利が上がったことで、いったい何が変わったのでしょうか？

今回は、50代会社員である僕自身の住宅ローンを使って、

• 金利が0.25％上がるとどうなる？
• 毎月の返済額は増える？
• 利息はいくら増える？
• 元金の減り方はどうなる？
• さらに1.925％まで上がったら？
• 65歳時点の住宅ローン残高はいくらになる？

についてシミュレーションしてみます。

※この記事のシミュレーションは、一定の条件を設定した試算です。実際の住宅ローンでは、契約内容や金利の見直し時期、返済額の見直しルールなどによって結果が異なります。

【結論】住宅ローンの金利が0.25％上がっても「毎月の返済額」が変わらない理由

先に結論です。

住宅ローンの金利が0.25％上がると、毎月の返済額がすぐに増えるとは限りません。

「まねのーと」の場合、金利は

1.425％ → 1.675％

と0.25％上がりました。

それでも毎月の返済額は80,814円のままでした。

ただし、返済額の中身を見ると変化しています。

金利上昇によって利息が増え、その分だけ元金の減り方が遅くなっていました。

これが今回、実際に返済予定表を見て分かったことです。

【内訳比較】金利上昇（1.425%→1.675%）で利息と元金の減り方はどう変わった？

毎月の返済額は変わっていません。

ところが、

利息は13,898円→16,151円

と、2,253円増えています。

その結果、

元金は66,916円→64,663円

となり、2,253円少なくなっています。

つまり、

金利が上がると、毎月の返済額が同じでも元金の減り方が遅くなる

ということです。

変動金利では、金利の見直しと返済額の見直しが同じタイミングとは限りません。

住宅金融支援機構の調査でも、変動型住宅ローンでは「5年・125％ルール」を採用する金融機関が多い一方、返済額を適用金利に合わせて見直すタイプもあります。

そのため、自分の住宅ローンにどんなルールが設定されているかを確認することが大切です。

※「5年ルール」とは、変動金利が上昇しても5年間は毎月の返済額を一定に据え置く仕組みです。ただし返済額が据え置かれていても、内訳の利息割合が増えるため、その分だけ元金の減りが遅くなります。

日銀の利上げで住宅ローン金利も上昇

2026年は、日本銀行が金融政策を変更しています。

2026年6月の金融政策決定会合では、短期政策金利の誘導目標を1.0％程度へ引き上げました。さらに9月18日にも金融政策の変更（1.25％程度へ引き上げ）が公表されています。

こうした金融環境の変化は、変動金利型住宅ローンの金利にも影響することがあります。

「まねのーと」自身の住宅ローンも、

1.425％ → 1.675％

と0.25％上昇しました。

もちろん、日銀の政策金利が0.25％上がったからといって、すべての住宅ローン金利が同じ幅で上がるわけではありません。

住宅ローンにはそれぞれ、

• 基準金利
• 優遇金利
• 金利の見直し時期
• 返済額の見直しルール

などがあります。

なので、ニュースだけを見るのではなく、自分の返済予定表を見ることが大事やなと感じました。

【65歳時点の残高比較】金利1.925％へ再上昇した場合のシミュレーション（187万円）

ここからが今回の本題です。

現在の「まねのーと」の適用金利は2027年2月までは1.675％

そこで、

「2027年3月から、さらに0.25％上がったら？」

と仮定して計算してみました。

すると、

1.675％ → 1.925％

になります。

シミュレーションの条件

今回は、次の条件で計算しています。

• 2026年9月返済後の残高：11,571,093円
• 2026年9月～2027年2月：年1.675％
• 2027年3月以降：年1.925％
• 毎月返済額：80,814円
• 65歳になる2038年4月まで
• 2026年9月返済後から65歳まで：139回返済
• ボーナス返済なし

なお、金利上昇による影響を比較するため、今回の計算では毎月の返済額80,814円がそのまま続くと仮定しています。

実際には、住宅ローンの契約によって返済額が見直される場合があります。

1.675％のままなら65歳時点の残高は？

まず比較するため、

「1.675％の金利が2038年4月まで続いた」

と仮定します。

この場合、65歳時点の住宅ローン残高は、

約166万円

となりました。

毎月80,814円を返済していても、65歳時点ではまだ住宅ローンが残っています。

50代になると、

「65歳までに住宅ローンを終わらせられるかな？」

と考えることも増えてきます。

「まねのーと」自身も、今回あらためて残高を計算してみて、思っていたより残るんやなと感じました。

1.925％まで上がったら65歳時点で約187万円

では、2027年3月から金利が1.925％になった場合です。

2026年9月から2027年2月までは1.675％。

その後、1.925％が続くと仮定します。

この場合、65歳時点の住宅ローン残高は、

約187万円

となりました。

1.675％がそのまま続いた場合は約166万円なので、

約21万円多く残る

計算です。

わずか0.25％の差でも、10年以上の期間で見ると約21万円の差になりました。

これを見ると、

「0.25％くらいなら大したことない」

とは、一概には言えません。

金利が2.5％、3％まで上がったら？

さらに参考として、

「もし金利が2.5％や3.0％になったら？」

というケースも計算してみました。

これは将来の金利を予想しているわけではありません。

あくまで、

「2026年9月返済後から、その金利が続いたら」

という単純なシミュレーションです。

※1.925％を2027年3月から適用するケースだけは、2026年9月～2027年2月を1.675％として計算しています。

金利が高くなるほど、毎月の返済額のうち利息に回る割合が大きくなります。

その結果、元金の減り方が遅くなり、65歳時点の残高も増えるという結果になりました。

50代は「毎月の返済額」だけでなく残高を見る

今回、「まねのーと」が一番感じたのはここです。

住宅ローンを毎月返済していると、

「毎月8万円払っている」

ということだけを見てしまいがちです。

でも、金利が上がると、その8万円の中身が変わります。

たとえば「まねのーと」の場合、

金利1.425％

では、

• 元金：約66,916円
• 利息：約13,898円

でした。

それが、

金利1.675％

になると、

• 元金：約64,663円
• 利息：約16,151円

になりました。

毎月の支払額は同じでも、

元金に充てられる金額が減っています。

50代になると、住宅ローンの「残り期間」も重要です。

特に、

• 65歳まであと何年あるか
• 65歳時点で残高はいくらか
• 金利がさらに上がったらどうなるか
• 老後資金とのバランスはどうか

を一度確認しておくと、家計の見通しを立てやすくなります。

住宅ローンの金利上昇については、住宅金融支援機構の調査でも、利用者が「返済額がどれくらい増えるか」という点に不安を感じていることが示されています。

金利が上がったら繰上げ返済したほうがいい？

ここは人によって答えが変わるところやと思います。

「まねのーと」自身は、今のところ、

「金利が上がったから、すぐに繰上げ返済しよう」

とは考えていません。

理由は、住宅ローンだけでなく、家計全体で考えたいからです。

繰上げ返済をすれば、住宅ローンの利息負担を減らせます。

一方で、繰上げ返済に使ったお金は手元からなくなります。

「まねのーと」の場合はNISAなどの資産形成も続けているので、

「住宅ローンを早く減らすこと」と「手元のお金を残すこと」

のバランスを考えたいと思っています。

もちろん、今後さらに金利が上昇したり、家計の状況が変わったりすれば、考え方を変える可能性もあります。

大事なのは、

「金利が上がったから繰上げ返済する」

とすぐ決めるのではなく、

• 住宅ローン残高
• 金利
• 手元資金
• 投資資産
• 老後資金
• 毎月の家計

をまとめて考えることやと思います。

まとめ｜住宅ローンの金利0.25％上昇は小さくない

今回は、自身の住宅ローンを使って、

「住宅ローンの金利が0.25％上がるとどうなる？」

を計算してみました。

「まねのーと」の場合は、

1.425％ → 1.675％

と0.25％上昇しました。

それでも毎月の返済額は80,814円のまま。

ただし、内訳を見ると、

利息が増えて、元金の減り方が遅くなっていました。

さらに、

2027年3月から1.925％

になったと仮定すると、65歳時点の住宅ローン残高は約187万円。

1.675％が続いた場合の約166万円と比べて、

約21万円多く残る

結果になりました。

さらに2.5％、3.0％まで上昇したケースでは、65歳時点の残高は約244万円、約296万円となりました。

もちろん、これはあくまで一定条件で計算したシミュレーションです。

将来の金利を予想したものでもありません。

今回、自分の住宅ローンを実際に計算してみて感じたのは、

金利が上がったときは「毎月いくら払うか」だけでなく、「元金がどれだけ減っているか」を見ることも大切

ということです。

「まねのーと」も50代になり、住宅ローンの残り期間を意識するようになりました。

これから金利がどう動くのかは分かりません。

だからこそ、自分の住宅ローンが金利上昇によってどう変化するのかを知っておき、家計全体を見ながら考えていきたいと思います。

「うちの住宅ローンは、金利が0.25％上がったらどうなるんやろ？」

と思ったら、まずは一度、返済予定表を確認してみるのがおすすめです。

関連記事
・バランスシートの作り方

💡 参考・公的機関リンクとご注意

• 住宅ローンの適用金利や返済ルール、金利動向に関する正確な情報につきましては、住宅金融支援機構やお取引中の金融機関公式サイトをご確認ください。
  ・住宅金融支援機構 ホームページ
  ・日本銀行 ホームページ

【免責事項】 本記事は、50代の運営者が自身の住宅ローン契約内容に基づき試算・検証を行った個人シミュレーションの実例記録です。実際の金利見直し時期、返済額変更ルール（5年ルール・125%ルールの適用有無）、利息計算方法、残高推移等は、各金融機関や個別のローン契約条件により異なります。住宅ローンの返済計画や繰り上げ返済のご判断につきましては、必ずご契約先の金融機関やファイナンシャル・プランナー等の専門家へご確認・ご相談の上、ご自身の判断で行ってください。本記事の情報を利用して生じた損害等について、当サイトは一切の責任を負いかねます。

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どうも、「まねのーと」です😊

FP3級の勉強をしていると、相続についても勉強します。

最初は、

「相続放棄って、借金があるときにするものやろ？」

くらいに思っていました。

ところが、相続についていろいろ調べていくうちに、「まねのーと」自身も

「将来、自分が相続するかもしれない土地」について考える機会がありました。

その土地には、土地の所有者とは別の人名義の建物があります。

「これって、将来相続することになったらどうなるんやろ？」

そんな疑問から、相続放棄について改めて調べるようになりました。

この記事では、FP3級で勉強した内容をもとに、

相続放棄の「3か月」という期限について、「まねのーと」自身が調べて分かったことを初心者向けにまとめます。

※この記事は一般的な制度の説明です。実際に相続放棄を検討している場合は、家庭裁判所や専門家に確認してください。

相続放棄とは？

相続放棄とは、簡単にいうと、

「亡くなった人の財産も借金も、原則として一切受け継がない」

という手続きです。

相続では、

• 預貯金
• 不動産
• 株式
• その他の財産

だけでなく、

• 借金
• 未払い金などの債務

も受け継ぐことになります。

そのため、財産よりも借金の方が多い場合などには、相続放棄を検討することになります。

相続放棄をする場合は、家庭裁判所に申述する必要があります。

「3か月以内」はいつから？

ここが一番気になるところですよね。

相続放棄は、原則として、

「自己のために相続の開始があったことを知ったとき」から3か月以内

に家庭裁判所へ申述する必要があります。

つまり、単純に

「亡くなった日から必ず3か月」

という覚え方ではなく、

自分が相続人になったことを知った時から3か月

というのがポイントです。

3か月の間に何をする？

3か月というと、長そうに感じるかもしれません。

でも、

「財産はいくらある？」

「借金はない？」

「不動産は？」

「預金は？」

などを調べていると、意外と時間がありません。

相続放棄をするかどうかを決める前に、相続財産を調査することができます。

「まねのーと」自身も、

「相続する土地のことだけ考えればいいんかな？」

と思っていました。

でも、相続は土地だけを切り離して考えるものではありません。

財産と負債をまとめて考える必要がある。

FP3級の勉強をして、ここを改めて意識するようになりました。

「まねのーと」が相続放棄について考えたきっかけ

「まねのーと」の場合、将来相続する可能性がある土地について、

「土地の上に別の人名義の建物がある」

という状況があります。

これを知ったとき、

「土地を相続したら、この建物はどうなるんやろ？」

「もし相続すること自体をやめたら？」

と、いろいろ考えるようになりました。

まだ実際に相続が発生したわけではありません。

だから、この記事を書いている時点で僕自身が「相続放棄する」と決めているわけでもありません。

むしろ、

「こういう問題があるから、今のうちに知っておこう」

という段階です。

この経験があったからこそ、FP3級で勉強した「相続放棄3か月」という言葉が、単なる試験問題ではなくなりました。

3か月で決められない場合は？

相続財産を調べても、

「借金があるのか分からない」

「財産の全体像がつかめない」

など、3か月以内に判断できない場合もあります。

このような場合、家庭裁判所に相続の承認または放棄の期間の伸長を申し立てることで、期間を延ばしてもらえる場合があります。

「3か月を過ぎてしまったら終わり」と思い込まず、早めに家庭裁判所へ相談することが大切ですね。

相続放棄と限定承認の違い

相続には、相続放棄以外に「限定承認」という方法もあります。

ざっくり整理すると、

限定承認は、相続財産の範囲で債務を引き継ぐ制度です。家庭裁判所への申述が必要で、原則として相続人全員で行います。

まとめ

今回、FP3級の勉強をきっかけに相続放棄について調べました。

覚えておきたいのは、

相続放棄は原則「自己のために相続の開始があったことを知ったとき」から3か月以内。

ということ。

「まねのーと」自身も将来相続する可能性のある土地について気になることがあるので、

今のうちから少しずつ調べています。

FP3級の勉強を始めるまでは、相続のことなんて「まだ先の話」と思っていました。

でも50代になってみると、

「知らないままでは困るお金の知識」

が意外と身近にあるんですよね。

今回の記事も、そんな「まねのーと」自身の勉強記録のひとつです。

関連記事
・実家売却　専任媒介契約

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どうも、「まねのーと」です😊

「親が亡くなったけど、家や土地の名義変更をしていない」

「相続登記が義務化されたって聞いたけど、うちも対象なの？」

こんな疑問を持っている人も多いのではないでしょうか。

結論からいうと、2024年4月1日から相続登記が義務化されています。

不動産を相続したことを知った日から、原則3年以内に相続登記を申請する必要があります。

さらに注意したいのが、2024年4月1日より前に発生した相続も対象になることです。

以前の相続で、まだ相続登記をしていない場合は、原則として2027年3月31日までに手続きをする必要があります。

今回は、「まねのーと」が実際に知り合いから

「親の相続手続きをまだ何もしていないけど、どうすればいい？」と相談を受けた経験をもとに、相続登記の義務化について初心者向けに解説します。

「うちの実家は大丈夫かな？」

と思った人は、ぜひ最後まで読んでみてください。

相続登記の義務化とは？しないとどうなる？

まず、相続登記とは何か？から・・・

簡単にいうと、亡くなった人が所有していた土地や建物の名義を、相続した人の名義に変更する手続きです。

たとえば、お父さんが亡くなり、長男が実家の土地と建物を相続したとします。

この場合、登記簿に記録されている所有者を、お父さんから長男へ変更する必要があります。

以前は相続登記をしなくても、すぐに罰則があるわけではありませんでした。

しかし、2024年4月1日からは相続登記が義務になりました。

※相続登記の申請義務化については、法務省の公式サイトでも詳しく確認できます。

法務省「相続登記の申請義務化について」

原則として、自分が不動産を相続したことを知った日から3年以内に相続登記を申請する必要があります。

正当な理由がないのに申請しなかった場合は、10万円以下の過料の対象になります。

※過料の対象となるケースや正当な理由については、法務省のQ&Aでも詳しく説明されています。

法務省「相続登記の申請義務化に関するQ＆A」

つまり、

「そのうちやればいいか」

では済まなくなったということです。

「親が亡くなった日から3年」ではない

ここは少し注意が必要です。

3年の期限は、単純に「親が亡くなった日」から始まるわけではありません。

法律上は、相続が開始したことを知り、さらにその不動産を自分が取得したことを知った日から3年以内とされています。

また、遺産分割の話し合いによって不動産を取得することになった場合は、遺産分割が成立した日から3年以内に、その内容に応じた登記を申請する義務もあります。

なぜ相続登記が義務化されたの？

そもそも、なぜ相続登記が義務化されたのでしょうか？

大きな理由のひとつが、「所有者不明土地」の問題です。

土地の所有者が亡くなっても名義変更がされないままだと、登記簿を見ても現在の所有者が分からなくなることがあります。

そして、そのまま何年も経つと、

親が亡くなる
↓
相続登記をしない
↓
子どもも亡くなる
↓
さらに次の世代へ相続される

ということが起こります。

最初は兄弟だけで話し合えばよかったのに、何十年も放置した結果、相続人が増えてしまうこともあります。

法務省も、相続登記を放置すると新たな相続が発生し、権利関係が複雑になったり、相続人の調査や手続きに時間・費用がかかったりするおそれがあるとしています。

こうした問題を防ぐためにも、相続登記が義務化されました。

実際の相談事例を紹介します

ここからは、「まねのーと」が実際に知り合いから相談を受けた話です。

ある知り合いから、

「親の家や土地の相続手続きをまだ何もしていないんやけど、どうすればいい？」

と相談を受けました。

話を聞いてみると、その知り合いのお父さんは15年前、お母さんは10年前に亡くなっていました。

相談時点で子どもは、知り合いと姉、妹の3人です。

ところが、お父さんが亡くなったときも、お母さんが亡くなったときも、相続登記をしていないとのことでした。

「これって大丈夫なん？」

と聞かれたわけです。

「まねのーと」がまず思ったのは、

「まず、不動産がいくつあるのか確認したほうがいい」

ということでした。

相続の話になると、すぐに「誰が相続するのか」を考えたくなります。

でも、その前に確認したいことがあります。

それが、

「そもそも、どんな不動産があるのか？」

ということです。

まず確認したいのは「不動産」と「名義」

相続手続きを始める前に、まず確認したいのが、

「どんな不動産があって、それぞれ誰の名義になっているのか」

です。

たとえば、

• 実家の土地
• 実家の建物
• 別の場所にある土地
• 田んぼや畑
• 山林

などです。

「実家だけやろ！」

と思っていても、実は別の土地を所有していたということもあります・・・

2026年2月2日からは、亡くなった人が所有していた不動産を一覧で確認できる

「所有不動産記録証明制度」も始まっています。

そのため、昔の相続で、

「親がどんな土地を持っていたのか分からない」

という場合でも、確認する方法があります。

特に今回の知り合いのように、何年も相続手続きをしていない場合は、いきなり書類を作り始めるより、

「そもそも何を相続するのか」

を整理するところから始めたほうがいいでしょう。

15年前の相続でも相続登記は必要？

ここで気になるのが、

「うちは何年も前に親が亡くなっているから関係ないんじゃない？」

ということです。

実は、そうではありません。

2024年4月1日より前に発生した相続についても、相続登記の義務化の対象です。

制度開始前の相続で、まだ相続登記をしていない場合は、原則として2027年3月31日までに相続登記を申請する必要があります。

※2024年4月1日より前に相続した不動産の期限については、法務省の公式情報でも確認できます。

法務省「相続登記の申請義務化に関するQ＆A」

つまり、今回相談を受けた知り合いのように、

「父が15年前に亡くなった」

「母が10年前に亡くなった」

というケースでも、

「昔のことだから関係ない」

とはいえません。

そして、この記事を書いている2026年8月時点では、2027年3月31日まで残り約7か月です。

「まだ時間がある」と思っていると、戸籍を集めたり、相続人を確認したり、兄弟で話し合ったりするうちに、時間が経ってしまう可能性があります。

相続登記をしないとどうなる？

では、相続登記をしないと具体的にどうなるのでしょうか。

大きく分けると、次の3つを考えておきたいところです。

① 10万円以下の過料の対象になる

正当な理由がないのに、相続登記の申請義務を怠った場合は、10万円以下の過料の対象になります。

ただし、期限を過ぎたら自動的に10万円を払うという仕組みではありません。

法務省によると、登記官による催告などを経たうえで、正当な理由なく申請しない場合に過料の対象となります。

また、相続人が極めて多数で戸籍の収集などに時間がかかる場合や、遺産の範囲などについて争いがある場合などは、「正当な理由」と認められることがあります。

「期限に間に合わないかもしれない」と思ったら、放置せず早めに専門家などへ相談することが大切です。

② 相続人が増えて手続きが複雑になる

「まねのーと」が今回の相談で、過料以上に気になったのがこちらです。

相続人が元気なうちに手続きをしておいたほうがいい。

これが非常に大切だと思いました。

今回のケースでは、相談時点で子ども3人が相続関係者でした。

ところが、もしこの3人のうち誰かが亡くなってしまったらどうでしょう。

その人が持っていた相続に関する権利が、さらに次の世代へ引き継がれることがあります。

すると、

「兄弟3人で話し合えば済んだ相続」

が、

「いとこ同士も含めて話し合わないといけない相続」

になってしまう可能性があります。

相続人が増えるほど、連絡や話し合いも大変になります。

法務省も、相続登記を長期間放置すると、新たな相続によって権利関係が複雑になり、相続人の探索や手続きの費用が増えるおそれがあるとしています。

だから私は、

「3人とも元気な今のうちに、できるだけ整理しておいたほうがいいよ」

と伝えました。

③ 不動産を売却しにくくなることがある

相続登記をしないままでは、相続した不動産の権利関係が登記上明確になりません。

そのため、将来的に、

「この実家を売りたい」

「土地を活用したい」

「不動産を担保にしたい」

と思ったときに、手続きがスムーズに進まない可能性があります。

法務局も、相続登記を長期間放置すると、不動産の売買などの処分に時間がかかったり、担保設定ができなかったりする場合があると案内しています。

つまり、

「今は売る予定がないから大丈夫」

とは限らないんですね！

将来、家族が実家を売却することになったときに、何年も前の相続から整理し直すことになるかもしれません。

相続登記はどんな流れで進める？

では、実際に相続登記をするときは、何から始めればいいのでしょうか。

大まかな流れは次のとおりです。

① 不動産を確認する

まず、相続する土地や建物を確認します。

「実家だけ」と思い込まず、ほかに土地や建物がないかも確認しましょう。

② 相続人を確認する

亡くなった人の戸籍などを確認し、誰が相続人なのかを整理します。

今回のように、お父さんとお母さんの両方について相続登記をしていない場合は、それぞれについて相続関係を確認する必要があります。

③ 遺言書があるか確認する

遺言書がある場合は、その内容によって手続きが変わります。

まずは遺言書が残されていないか確認しましょう。

④ 遺産分割について話し合う

遺言書がなく、複数の相続人がいる場合は、誰がどの不動産を相続するのかを話し合います。

⑤ 必要書類を準備する

戸籍などの必要書類をそろえます。

⑥ 法務局へ相続登記を申請する

必要な書類をそろえたら、法務局へ相続登記を申請します。

ただし、何年も相続登記をしていないケースでは、相続関係が複雑になっていることがあります。

「自分でやるのは難しそうやな」

と思ったら、司法書士などの専門家に相談するのも一つの方法です。

3年以内に相続登記が難しい場合は？

ここも、ぜひ覚えておいてほしいポイントです。

「相続人同士の話し合いがまとまらない」

「戸籍を集めるのに時間がかかる」

など、3年以内に相続登記をするのが難しいケースもあります。

そんな場合に利用できるのが、「相続人申告登記」です。

相続人申告登記は、自分が不動産の所有者の相続人であることなどを法務局に申し出ることで、相続登記の申請義務を履行できる制度です。相続人のうち1人から単独で申し出ることもできます。

※詳しい制度については、法務省の公式サイトで確認できます。

法務省「相続人申告登記について」

ただし、相続人申告登記をしただけで、最終的な相続登記が完了したことになるわけではありません。

たとえば、その不動産を売却する場合などには、別途相続登記が必要になります。

「相続登記が間に合わないから、何もしない」

のではなく、

「どうすれば期限内に義務を果たせるのか」

を考えることが大切です。

「うちの実家も大丈夫かな？」と思ったら

今回の知り合いの話を聞いて、「まねのーと」自身も、

「こういうケースって、意外とあるんじゃないかな」

と思いました。

親が亡くなった直後は、葬儀や役所の手続きなどでバタバタします。

その後、

「実家には誰も住んでいないけど、とりあえずそのままにしておこう」

となってしまうこともあるでしょう。

そして気がつけば10年、15年と経ってしまう。

でも、相続登記が義務化された今は、放置しておくことはおすすめできません。

もし、

• 親の家が亡くなった親の名義のまま
• 土地の名義を確認したことがない
• 兄弟で相続の話をまだしていない
• 昔の相続なので、もう関係ないと思っている

という人は、一度確認してみてください。

まずは、

「不動産がいくつあるのか」

「それぞれ誰の名義なのか」

を確認する。

そこから始めれば大丈夫です。

いきなり全部を解決しようとしなくても構いません。

まず「何が残っているのか」を把握するだけでも、大きな一歩です。

「まねのーと」の実体験

実は「まねのーと」自身も、実家を売却する際に不動産の名義や相続関係の書類を確認する機会がありました。

「まねのーと」自身、実家を売却したときの経験も別の記事で紹介しています。

👇

実家売却シリーズ記事

まとめ｜相続登記は「そのうち」ではなく早めに確認しよう

相続登記は、2024年4月1日から義務化されました。

不動産を相続したことを知った日から、原則3年以内に相続登記を申請する必要があります。

そして、2024年4月1日より前の相続も対象です。

まだ相続登記をしていない場合は、原則として2027年3月31日までが期限です。

正当な理由なく申請義務を怠った場合は、10万円以下の過料の対象になります。

ただ、「まねのーと」が今回の知り合いとの話で一番大切だと思ったのは、過料のことだけではありません。

相続人が元気なうちに、相続の問題を整理しておくこと。

これが非常に大切だと思います。

相続は、後回しにすればするほど簡単になるとは限りません。

むしろ、

話し合える人が元気なうちに整理しておくことが、将来の自分や家族を助けることにつながる。

「まねのーと」は、今回の相談を通じてそう感じました。

※この記事は相続登記について分かりやすく説明することを目的としたものです。個別の相続事情によって必要な手続きは異なるため、判断に迷う場合は法務局や司法書士などの専門家に相談してください。

関連記事
・相続放棄について　３か月以内？

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どうも、「まねのーと」です😊

※この記事はFP3級に合格した「まねのーと」が、その後も制度を整理するためにまとめた内容です。

FP3級の問題を解いていて、こんな問題がありました。

「新築住宅の不動産取得税は、固定資産税評価額から最高1,500万円を控除できる」

答えは ×。

正しくは、一般の新築住宅なら 1,200万円控除（長期優良住宅は1,300万円控除）です。

この問題を見たとき、「まねのーと」はふと思いました。

「えっ？そんな税金あったん？ 17年前に家を建てたけど、

　　　　　　　　　　不動産取得税なんて払った覚えがない…」

固定資産税は毎年払っているので知っていました。

でも、不動産取得税はほとんど記憶にありません。

しかも、17年前に土地を購入して新築マイホームを建てたのに、払った覚えがないんです。

同じように感じている人、けっこう多いと思います。

この記事では、FP3級を勉強して初めて不動産取得税を知った「まねのーと」が、

• 不動産取得税とは何か
• なぜ払った覚えがないのか
• 実際に0円になることがあるのか
• FP3級ではどこを覚えればいいのか

を、初心者向けにわかりやすく解説します。

※ もしこれからFP3級を受験しようと考えている方は
次の記事で、「まねのーと」が実際に行った勉強法 を公開しています👇
【体験談】「みんなが欲しかった！」FP3級で一発合格｜問題集1冊だけの勉強法
参考にしてみてください✋

17年前に土地を買って家を建てたけど、払った記憶がない

当時の金額はこんな感じでした。

土地購入　👉　750万円

新築住宅　👉　1,650万円

FP3級の問題では「不動産取得税がかかる」と書いてあるので、

「え、じゃあ僕も払ってるはずやんな？」

と思って調べ始めました。

でも、領収書の記憶もないし、通知が来た記憶もない。

一瞬、

「もしかして未払い？」

と不安になりました。

そもそも不動産取得税とは？

まずは基本から。

不動産取得税は、土地や建物を取得したときに一度だけかかる都道府県の税金です。

※不動産取得税の詳しい仕組みについては、都道府県の公式サイトでも確認できます。

「不動産取得税」

いつ払うの？

• 土地を買ったとき
• 家を建てたとき
• 中古住宅を買ったとき

などです。

毎年払うの？

いいえ。

ここが固定資産税との大きな違いです。

固定資産税との違い【FP3級で超重要】

FP3級では、この違いがよく出ます。

「まねのーと」が記憶に残っていたのは、毎年払っている固定資産税のほうでした。

なぜ新築マイホームでは0円になることがあるの？

ここが今回の一番大事なポイントです。

実は、住宅には 軽減措置（けいげんそち） があります。

簡単に言うと、

「マイホームには税金をかなり安くしてあげますよ」

という制度です。

建物の軽減措置

新築住宅で一定の条件を満たすと、建物の評価額から大きく控除されます。

イメージはこんな感じです。

この結果、税額が0円になるケースも珍しくありません。

土地の軽減措置

土地にも軽減があります。

特に 住宅用の土地 は優遇が大きく、建物と組み合わせると税額がほぼなくなることがあります。

まねのーとのケースをざっくり当てはめると

ここで注意。

不動産取得税は 購入価格ではなく、固定資産税評価額 を使います。

つまり、

• 土地750万円
• 建物1,650万円

この金額そのままで計算するわけではありません。

一般的に評価額は購入価格より低いことが多く、さらに軽減措置があります。

イメージするとこんな感じ

＋

↓

これなら、「払った覚えがない」 というのも十分あり得ます。

税率は何％？

課税される場合の税率は次のとおりです。

※不動産取得税の税率は取得する不動産の種類や取得時期によって異なります。最新の税率については、都道府県の公式情報も確認してください。

「不動産取得税」

FP3級では 「住宅と土地は3％」 と覚えておくと解きやすいです。

実際、通知が来ないこともある？

税額が0円になると、都道府県によっては 納付書が発行されないことがあります。

そのため、

• 通知を覚えていない
• 支払った記憶がない
• そもそも納税していない（＝税額0円）

というケースは珍しくありません。

「マイホームの税金を払ってない気がする…」と不安になる人は多いですが、

軽減措置で0円になっていた 可能性は十分あります。

※住宅を取得した場合には、一定の条件を満たすことで不動産取得税が軽減される場合があります。詳しい条件や申請方法については、都道府県の公式サイトで確認してください。

「不動産取得税の軽減措置」

FP3級ではここだけ覚えればOK

試験対策としては、細かい計算よりも次の3つを優先しましょう。

①　取得したときに1回だけかかる毎年ではない

②　都道府県税市区町村税ではない

③　住宅には軽減措置がある新築マイホームは大きく優遇される

ここを押さえておけば、かなり得点しやすいです。

試験でひっかかりやすいポイント

固定資産税と混同する

❌ 毎年かかる ⭕ 取得時に1回

登録免許税と混同する

登録免許税は 登記のときの税金 です。

購入価格で計算すると思い込む

❌ 購入価格 ⭕ 固定資産税評価額

FP3級でよく出る問題

⭕　相続で不動産を取得した場合、不動産取得税は課されない
　　　※贈与の場合は課される

❌　新築住宅は最高1,500万円控除できる
　　　一般の新築住宅は1,200万円控除、長期優良住宅は1,300万円控除

❌　課税標準は通常の取引価格である
　　　正しくは固定資産税評価額

まねのーとが「なるほど！」と思ったこと

FP3級の問題を見たときは、

「知らん税金が急に出てきた！」

という感覚でした。

でも調べてみると、

• 不動産取得税は取得時の税金
• マイホームはかなり優遇される
• 0円になるケースもある

と分かって、すごくスッキリしました。

17年前の「まねのーと」は何も知らずに家を建てましたが、結果的には 軽減措置の恩恵を受けていた可能性が高そう です。

まとめ｜FP3級と実生活がつながった瞬間

今回のポイントをまとめます。

不動産取得税は『家を取得したとき』の税金

固定資産税とは別物

新築マイホームには大きな軽減措置がある

土地750万円＋新築1,650万円でも0円の可能性は十分ある

『払った覚えがない』は珍しくない

FP3級では『取得時・都道府県税・住宅は軽減』を覚える

FP3級を勉強していると、こういう 「実生活とつながる瞬間」 があります。

問題集の中だけの知識だと思っていたものが、

「あっ、うちの話やったんや！」

と分かると、かなり記憶に残ります。

同じように 「不動産取得税なんて知らなかった！」 という人や、

「マイホームの税金を払ってない気がする…」

と不安になっている人の参考になればうれしいです。

関連記事
・居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除
・固定資産税の見方と計算方法

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どうも、「まねのーと」です😊

前回（中編）は、価格交渉から売買契約までをお話ししました。

今回はいよいよ最終回。

決済・引き渡し当日の様子と、取引が終わってから初めて知ったこと、そして実家売却を終えた今だから思うことを正直にお話しします。

前編の記事は こちら

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決済日の調整で気になったこと

7月に入り、仲介業者から

「決済日を決めたいです。」

と連絡がありました。

父は仕事をしていたため、

火曜日か水曜日なら都合がつくと伝えました。

ところが、

「土曜日でも大丈夫ですか？」

と聞かれました。

【リスク回避】休日決済を断り「平日の着金確認」にこだわった理由

こちらとしては土曜日でも構わなかったので、

「その場合は現金で決済ですか？」

と確認すると、

「ネット銀行から送金します。」

そこで一つ気になったことがあります。

ネット銀行の場合、

土曜日に振り込まれても、こちらの銀行口座では翌営業日まで着金確認ができない可能性があります。

「まねのーと」は、

「着金確認ができないまま所有権を渡すのは少し不安です。」

と伝えました。

すると、

「スマホの振込画面を見せますので大丈夫です。」

という返事でした。

売主にも不安はあります

「まねのーと」はさらに、

「それなら前日に振り込んでもらうことはできませんか？」

と聞いてみました。

すると、

「万が一のことがあると買主さんに迷惑がかかりますので…。」

とのこと。

もちろん、その考えも理解できます。

でも売主としては、

こちらにも「万が一」があります。

その場では話を終えましたが、

帰宅してから自分でも調べてみました。

すると、

一般的には平日の金融機関営業時間内に決済を行うケースが多い

ということが分かりました。

そのため翌日、

「こちらは平日であれば都合を合わせますので、決済は平日にお願いしたいです。」

とお願いしました。

その結果、

7月14日（火）13時に決済を行うことになりました。

今振り返っても、この判断は間違っていなかったと思っています。

決済当日も買主さんはいませんでした

決済当日。

指定された場所へ行くと、

そこにいたのは

• 仲介業者
• 司法書士

のお二人でした。

契約のときと同じく、

買主さんの姿はありませんでした。

当時は少し不思議に感じましたが、

後から調べると、

買主本人が立ち会わず代理人が進めるケースも珍しくないようです。

気になった一枚の書類

司法書士から、

「こちらへ署名と実印をお願いします。」

と言われ、

3枚の書類を渡されました。

2枚はA4用紙の委任状。

もう1枚は、

A3用紙を半分に折った状態で渡され、

中身は見えませんでした。

父はそのまま署名・押印しました。

「まねのーと」は少し気になったので、

書類を開いて、念のためスマートフォンで写真を撮っておきました。

結果的に、この行動は後で役に立ちました。

決済は無事に完了

その後、

全員で銀行へ移動し、

売買代金の着金を確認しました。

着金確認後、

仲介手数料などの支払いも済ませ、

無事に決済・引き渡しが完了しました。

これで長かった実家売却も終わりです。

【真実】「第三者のためにする契約」とは？A3書類から判明した取引の仕組み

帰宅後、

もらった書類を整理していると、

あのA3用紙が気になりました。

改めて確認すると、

書類名は

「登記原因証明情報」

でした。

内容を読むと、

登場人物が3者いました。

• 甲：父（売主）
• 乙：買主
• 丙：管理会社

最初は、

「なんで管理会社の名前があるんやろ？」

と思いました。

調べてみると、

これは「第三者のためにする契約」と呼ばれる方法で、

不動産取引では合法的に利用されるケースがあることを知りました。

つまり、

本来なら

父 → 買主 → 管理会社

と2回所有権移転するところを、

手続きを簡略化するため、

父 → 管理会社

という形で直接登記を行う方法です。

当時は驚きましたが、

違法な取引ではなく、実務上行われることがある方法だと分かりました。

※「第三者のためにする契約」は、宅建業者が不動産を買い取り、登録免許税などの流通コストを抑えて別の買主へ転売する際によく利用される合法的な取引手法です。

買主さんが来なかった理由も納得

この仕組みを知ったとき、

「まねのーと」は

「だから契約にも決済にも買主さんは来なかったのかな。」

と思いました。

もちろん、

実際の理由は分かりません。

でも、自分の中では一つ納得できた出来事でした。

【グループ会社】司法書士と仲介業者の関係で感じた「事前説明」の大切さ

司法書士からいただいた名刺を見ると、

仲介業者の代表者と同じ名前が記載されていました。

つまり、

仲介業者と司法書士がグループ会社だったようです。

これ自体も珍しいことではありません。

不動産会社がグループ内の司法書士と連携して手続きを進めるケースはよくあります。

ただ、売主としては、

最初に

「司法書士はグループ会社です。」

と一言説明があれば、

もっと安心できたように思います。

実家売却を終えて感じたこと

今回の取引を振り返ると、

一番感じたのは

「説明の大切さ」

でした。

取引そのものに大きな問題があったとは思っていません。

後から調べると、

疑問に思っていたことの多くは、

不動産業界では一般的な方法でした。

でも、

売主であるこちらには、その知識がありません。

だからこそ、

• なぜこの手続きをするのか
• この書類は何のためなのか
• なぜこの進め方になるのか

そんな説明が少しあるだけで、

安心感は大きく違ったと思います。

まとめ

今回の実家売却では、

最初から最後まで本当に多くのことを学びました。

当時は、

「これで本当に大丈夫なんかな？」

と不安になる場面もありました。

でも、自分でも調べながら一つずつ理解していくことで、

取引の流れや理由が見えてきました。

もしこれから実家や自宅を売却される方がいるなら、

分からないことは遠慮せず質問してください。

そして、

説明を受けても少しでも気になることがあれば、

自分でも調べてみることをおすすめします。

高額な取引だからこそ、

納得したうえで進めることが一番大切だと、「まねのーと」は今回の経験から強く感じました。

実家売却のシリーズ記事はこちら👇

• 専任媒介契約
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【免責事項】 本記事は、50代の運営者が実家の売却および決済手続きを行った際の実体験・個人の感想および独自調査の記録です。実際の決済手続き、契約形態（第三者のためにする契約等）、必要書類、関係会社の体制等は取引ごとに異なります。ご自身の不動産売却や契約・決済につきましては、必ず信頼できる不動産会社や司法書士、弁護士等の専門家へご相談の上、ご自身の判断で行ってください。本記事の情報を利用して生じた損害等について、当サイトは一切の責任を負いかねます。

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投稿 実家売却が無事終了！決済・引き渡しで初めて知った事実【後編】 は まねのーとブログ に最初に表示されました。

どうも、「まねのーと」です😊

前編 では、専任媒介契約を結んでから、驚くほど早く内覧・購入希望者が現れたところまでお話ししました。

今回は、その後の価格交渉から売買契約までを振り返ります。

正直、このあたりから

「本当にこの条件で進めて大丈夫なんかな？」

と考える場面が増えてきました。

値段交渉が始まる

翌日の5月1日。

仲介業者から電話がありました。

「買主さんから250万円でどうでしょう、というお話があります。」

ただし条件がありました。

それは、

家財道具の処分は買主さんが負担する

というものです。

【発見】価格交渉で50万値引きしても「手残りが増えた」理由（家財処分の買主負担）

最初に300万円で売り出したときは、

仲介手数料や家財処分費などを差し引くと、

手元に残るのは約200万円

と説明を受けていました。

ところが今回は、

売却価格は250万円まで下がるのに、

手残りは約210万円

とのこと。

最初は、

「あれ？」

と思いました。

価格は50万円下がっているのに、手元に残るお金は増えているんです。

理由はシンプルでした。

家財道具の処分費を買主さんが負担してくれるため、その分の出費がなくなったからです。

つまり、売却価格だけを見るのではなく、

最終的にいくら残るのか

という視点が大切なんだと、このとき初めて実感しました。

でも、すぐには返事をしませんでした

条件だけを見ると悪くありません。

それでも、「まねのーと」はすぐに返事をしませんでした。

なぜなら、

契約を急ぎ過ぎているように感じたからです。

そこで、以前から気になっていたことを聞いてみました。

「レインズには、もう登録していただけましたか？」

すると返ってきた答えは、

「まだ登録していません。」

でした。

【実録】安易に即決しない！仲介業者に「レインズ登録」を求めた理由

「まねのーと」は、

「まずはレインズへ登録してください。」

とお願いしました。

レインズに登録すれば、

全国の不動産会社にも情報が共有されます。

もしかすると、

もっと条件の良い買主さんが現れる可能性もあります。

そんな思いがありました。

すると担当者は、

「いや、この条件はかなり良いと思いますよ。」

と話してくれました。

確かに、

家財処分まで買主さんが負担してくれる条件は魅力的です。

でも契約期間は始まったばかり。

もう少し様子を見る選択肢もあるのではないかと思いました。

こちらから条件を出してみた

そこで「まねのーと」は、

「契約期間もまだありますし、本当はもう少し様子を見たいです。」

と伝えました。

そのうえで、

「間を取って275万円ではどうでしょう？」

と提案しました。

担当者は、

「買主さんに確認します。」

と言って電話を切りました。

しばらくすると折り返しの電話があり、

最終的には約270万円で合意しました。

「言ってみるものやな」と感じた

もちろん、交渉が必ず成功するとは限りません。

でも今回は、

こちらから希望を伝えたことで条件が少し改善されました。

この経験から、

「言うだけ言ってみるのは大事なんやな。」

と感じました。

不動産売買は金額が大きい取引です。

だからこそ、

遠慮せず、自分の希望を伝えることも必要なんだと思います。

売買契約の日程が決まる

価格交渉が終わり、

いよいよ売買契約です。

「まねのーと」は勝手に、

ゴールデンウィーク明けになるだろう

と思っていました。

ところが仲介業者から、

「5月3日の日曜日はいかがでしょう？」

と提案されました。

正直、

「ずいぶん急ぐなぁ。」

という印象でした。

とはいえ、

こちらも特に予定はなかったので了承しました。

契約当日、買主さんは来ませんでした

契約当日。

仲介業者の事務所へ向かいました。

そこでふと気付いたことがあります。

買主さんが来ていません。

「まねのーと」は担当者へ、

「買主さんは来られないんですか？」

と聞いてみました。

すると、

「今日は都合が合わなくて。」

「決済の日には来られますよ。」

とのことでした。

少し不思議に感じた

こちらとしては、

相手側から日程を指定してきたので、

当然来られるものだと思っていました。

そのため、

少し不思議な気持ちになりました。

ただ、後から調べてみると、

売買契約を代理人が進めるケースや、買主本人が立ち会わないケースも珍しくない

ということが分かりました。

当時は知識がなかったので違和感がありましたが、

今振り返ると、珍しいことではなかったようです。

契約内容は丁寧に説明してもらえた

契約書については、

担当者が一つひとつ内容を説明してくれました。

分からないところも質問でき、

納得したうえで契約を進めることができました。

この点については、

安心して契約できたと感じています。

手付金30万円に驚く

契約時には、

買主さんからの手付金30万円を受け取りました。

「まねのーと」は勝手に、

10万円〜15万円くらいを想像していたので、

30万円という金額には少し驚きました。

それだけ購入の意思が強いんだな！と感じたのを覚えています。

【謎】契約直前に「専任媒介から一般媒介へ変更」を求められた理由とは？

契約の最後に、

仲介業者から一つお願いがありました。

「専任媒介契約を解除して、一般媒介契約へ変更していただけますか？」

という内容でした。

正直、

売買契約まで終わっていたので、

こちらとしては

「もう売却は決まったし、どちらでもいいかな。」

という気持ちでした。

そのため、その場で了承しました。

ただ、

なぜこのタイミングで変更する必要があったのかは分かりませんでした。

今でも詳しい理由は分かりませんが、

業者側の事情があったのかもしれません。

※当時は分かりませんでしたが、後から振り返ると、仲介業者が別の買取業者へ転売するスキーム（次回お話しする「第三者のためにする契約」など）を組むために、取引形式の都合上一般媒介への切り替えを打診された可能性が考えられます。

次回はいよいよ決済・引き渡し

契約も終わり、

あとは決済と引き渡しを待つだけになりました。

しかし、この最後の場面でも、

「まねのーと」はいくつか疑問を感じる出来事がありました。

次回はいよいよシリーズ最終回。

決済当日の様子や、引き渡し後に初めて知った「第三者のためにする契約」について、体験をもとにお話しします。

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• 専任媒介契約
• 売買契約
• 決済・引き渡し
  
  

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投稿 実家売却で価格交渉してみた！270万円で契約するまでのリアルな体験談【中編】 は まねのーとブログ に最初に表示されました。

どうも「まねのーと」です😊

これまで実家売却について、次の3本の記事を書いてきました。

• 専任媒介契約
• 売買契約
• 決済・引き渡し

この3本では、「実際に何をしたのか」という流れを中心に紹介しました。

でも実際には、その裏でいろんなことを考えながら進めていました。

「なんでこんなに話が早いんやろ？」
「この説明、本当にこれで大丈夫なんかな？」

そんな疑問や不安を感じた場面も少なくありません。

今回は、実家売却の裏側で「まねのーと」が感じていたことを、できるだけ正直にお話しします。

※この記事はあくまで私自身の体験談です。不動産会社によって対応は異なりますので、一つの事例として読んでいただければ幸いです。

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【初顔合わせ】300万円での売り出し提案と「自信があります」の裏側

4月28日の午後、仲介業者の担当者と初めてお会いしました。

その日に「専任媒介契約」を結び、いよいよ実家を売りに出すことになります。

すると担当者から、

「いくらで売り出したいですか？」

と聞かれました。

実は以前、別の仲介業者へ依頼したことがあり、そのときは500万円で売り出しましたが買い手は見つかりませんでした。

その経験があったので、今回は

「400万円でお願いしようかな」

と伝えました。

すると担当者は少し家を見回してから、

「正直、400万円は厳しいですね。」

「300万円なら買い手を探す自信があります。」

と話しました。

「買い手を探す自信があります」

この言葉が、なぜか頭に引っ掛かりました。

もちろん営業トークなのかもしれません。

でも当時の「まねのーと」は、

「そんなに自信を持って言えるものなんかな？」

と思ったんです。

もしかすると、

• すでに購入希望者がいるのかな？
• グループ会社で買う予定なんかな？

そんなことまで考えてしまいました。

もちろん、この時点では何の根拠もありません。

今振り返れば考えすぎだった部分もあると思いますが、その時は正直そんな印象を受けました。

手元に残るお金は約200万円

担当者は続けて説明してくれました。

「300万円で売れた場合でも、家財道具の処分費、仲介手数料、登記費用などを差し引くと、手元に残るのは約200万円になります。」

実は以前、

「建物を解体して更地にしてくれたら1,000万円で買いたい」

という話をいただいたことがありました。

ところが、その当時の解体費用の見積もりは約800万円。

しかも、それは3年ほど前の話です。

今ならさらに高くなっている可能性があります。

そう考えると、

「最終的に200万円残るなら、それでも十分かな。」

という気持ちになりました。

値引き交渉は当たり前

最後に担当者は、

「関西では値引き交渉は普通です。」

とも教えてくれました。

さらに、

「値引きされると、その分だけ手残りも減ります。」

とのこと。

このとき初めて、

「不動産売買って、価格の駆け引きもあるんやな。」

と実感しました。

普段の買い物とは違って、数十万円単位で話が動く世界。

この時点では、まだ売却活動が始まったばかりでしたが、「思っていた以上に奥が深いな」と感じたのを覚えています。

【想像以上のスピード】契約から2日で内覧！売主立ち会いなしの真相

専任媒介契約を結んでから、わずか2日後。

朝一番で仲介業者から電話が入りました。

「うれしいお知らせがあります。」

「近いうちに内覧希望のお客様が2名いらっしゃいます。」

「えっ、もう？」

これが最初の感想でした。

まだ売り出したばかりなのに、あまりにも話が早かったからです。

その日のうちに内覧まで終わっていた

さらに驚いたのは、その日の夕方でした。

再び電話があり、

「本日2名とも内覧されました。」

「1名は見送りになりましたが、もう1名は前向きに検討されています。」

と言われました。

朝は

「近いうちに内覧」

と言っていたのに、

夕方には

「もう終わりました」

とのこと。

正直、

「えっ、もう終わったん？」

と思いました。

売主は立ち会わなくてもいいの？

さらに気になったのが、

こちらには何の連絡もなく内覧が終わっていたこと。

当時は、

• 売主が立ち会うものじゃないの？
• 本当に内覧したのかな？

と疑問ばかりでした。

今調べてみると、

空き家の場合は、売主が立ち会わず仲介業者だけで案内するケースも珍しくありません。

でも当時はそんな知識もなかったので、

「対応が早すぎるな。」

という印象しかありませんでした。

※なお、空き家売却においては、鍵を仲介業者に預けておくことで、買主が気兼ねなく自由に内覧できるメリットがあるため、売主が立ち会わずに案内するケースが一般的なようです。

【考察】なぜこんなに早かったのか？空き家売却で感じた率直な疑問

この頃の「まねのーと」は、

「もしかして、最初から購入希望者がいたんじゃないかな？」

と思っていました。

もちろん証拠があるわけではありません。

あくまで当時の「まねのーと」が感じた率直な印象です。

ただ、それくらい売却までの流れがスピーディーだったので、不思議に感じたのを今でも覚えています。

値段交渉が始まる

翌日の5月1日。

今度は価格交渉の連絡が入りました。

ここから実際の売却価格が決まっていくことになります。

しかし、この交渉でも

「ん？」

と思う出来事が続きます。

その話は次回、詳しくお話しします。

次の記事は 👉 こちら

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投稿 実家売却で感じた本音｜仲介業者とのやり取りを正直に話します【前編】 は まねのーとブログ に最初に表示されました。

どうも、「まねのーと」です😊

「不動産売却の決済って何をするの？」
「何を持って行けばいいの？」
「当日は緊張しそう…」

初めて不動産を売却する方なら、こんな不安がありますよね！

「まねのーと」も先日、実家を売却したとき、決済当日まで「本当にこれで大丈夫なんかな？」と何度も調べました。

そして2026年7月、無事に決済（引渡し）が完了し、不動産売却のすべての手続きが終了しました。

この記事では、「まねのーと」の実体験をもとに、不動産売却の決済の流れを時系列で詳しく紹介します。

これから決済を迎える方が、安心して当日を迎えられる内容になっていますので、
ぜひ最後まで読んでくださいね！

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実家売却のこれまでの流れ

今回売却したのは、父名義の実家です。

売却までの流れは次のとおりでした。

売却活動や価格交渉、売買契約までの流れについては、以前の記事で詳しく紹介しています。

関連記事（内部リンク）

• 【実体験】実家売却スタート！
• 【実体験】実家売却② リアルな交渉と売買契約成立

今回は、その最後となる「決済（引渡し）」について詳しく紹介します。

【基本知識】不動産売却の「決済（引渡し）」とは？当日の立ち会いや場所

決済とは、

「残代金を受け取り、所有権を買主へ移転し、鍵を引き渡す最後の手続き」

のことです。

この日をもって売却が正式に完了します。

当日は一般的に、

• 売主
• 買主
• 仲介業者
• 司法書士

の4者が立ち会います。

ただし今回は、買主さんの都合が合わず欠席でした。

また、本来の集合場所は父の現在の自宅だったそうですが、こちらの勘違いで売却した実家へ行ってしまいました。

それでも仲介業者さんと司法書士さんが現地まで来てくださり、特に問題なく手続きを進めることができました。

こうしたイレギュラーにも柔軟に対応してもらえたので、本当に助かりました。

【当日の持ち物一覧】不動産売却の決済で必要な書類と住民票が必要だった理由

当日に持参したものはこちらです。

• 土地・建物の権利証
• 実印
• 印鑑証明書（発行から3か月以内）
• 住民票（物件の住所が記載されたもの）
• 本人確認書類（運転免許証）
• 物件の鍵一式
• 通帳
• 認印
  

住民票が必要だった理由

父はすでに別の住所へ引っ越していたため、権利証に記載されている住所と現在の住所が違っていました。

そのため住所変更登記が必要となり、住民票を提出しました。

現在住んでいる自宅をそのまま売却する場合は、住民票が不要になるケースもあります。

不動産売却の決済当日の流れ【実体験】

① 本人確認・必要書類の確認

まずは司法書士さんが本人確認を行います。

確認された内容は次のとおりです。

• 本人確認
• 実印と印鑑証明書
• 権利証（登記済権利証）

すべて問題なく確認が終わると、次の手続きへ進みます。

② 残代金の振込手続き

本人確認が終わると、

司法書士さんが買主さんに連絡し、

「残代金を振り込んでください」

と指示を出します。

この連絡が終わって初めて、残代金の振込が行われます。

「まねのーと」は最初、「先に振り込まれているもの」と思っていましたが、実際は司法書士さんの確認後に振込が行われることを初めて知りました。

③ 登記関係の書類へ署名・押印

次に、登記に必要な書類へ署名と押印をします。

今回署名した書類は次の3種類でした。

• 登記原因証明情報
• 所有権登記名義人住所変更の委任状
• 所有権移転登記の委任状

司法書士さんが一つずつ説明してくれるので、難しいことはありませんでした。

また、これらの専門的な書類はすべて司法書士さんが事前に準備してくれているため、指示された箇所に住所・氏名を記入し、持参した実印を押印するだけでスムーズに進みました。

④ 銀行での着金確認と支払った費用（仲介手数料33万円・登記費用8.8万円）

書類が終わると、全員で銀行へ移動しました。

銀行では、

• 残代金の着金確認
• 仲介手数料の支払い
• 登記費用の支払い

を行います。

今回実際に支払った費用

仲介手数料について

売却価格が800万円以下の場合は、2024年7月の制度改正により、一定の条件のもとで仲介手数料の上限が見直されました。

今回もその制度が適用され、仲介手数料は33万円（税込）でした。

また、司法書士へ支払う登記費用は内容によって変わりますが、一般的には10万円以下になるケースが多いようです。

⑤ 鍵と書類を引き渡して決済完了

着金確認が終わると、

• 鍵一式
• 関係書類

を仲介業者さんへ引き渡しました。

最後に買主さん宛ての領収書へ署名と認印を押印し、

これで売却手続きはすべて終了です。

決済にかかった時間はどれくらい？

初めてだったので、

「2時間くらいかかるのかな？」

と思っていました。

実際には、

• 13時集合
• 銀行で着金確認
• 少し雑談

まで含めても、

14時頃にはすべて終了。

決済にかかった時間は、およそ1時間弱でした。

思っていたよりスムーズで驚きました！

実際に決済を終えた感想

正直な感想は、

「やっと終わった…！」

この一言です。

4月から始まった実家売却。

査定、媒介契約、価格交渉、売買契約、必要書類の準備…。

初めて経験することばかりで、不安になることもたくさんありました。

特に「本当にこの手続きで大丈夫なんかな？」と気になって、自分でもかなり調べました。

調べれば調べるほど不安になることもありましたが、結果的には仲介業者さんや司法書士さんが丁寧にサポートしてくださり、安心して最後まで終えることができました。

まとめ

不動産売却の決済は事前準備ができていれば心配しなくて大丈夫！

今回、実際に不動産売却の決済を経験して感じたことは、

事前に流れを知っておくだけで安心感がまったく違うということです。

FP3級の勉強で「専任媒介契約」や「所有権移転登記」といった言葉は知っていました。

でも、本で学ぶのと実際に経験するのでは、理解の深さが全然違いました。

もしこれから不動産売却を予定しているなら、

• 当日の流れ
• 必要書類
• 持ち物

だけでも事前に確認しておくことをおすすめします。

この記事が、これから決済を迎える方の不安を少しでも減らすお役に立てばうれしいです。

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「実家売却の本音と裏側」を記事にしました
こちら も参考にしてくださいね！


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• 不動産登記の手続きや取引ルールに関する正確な最新情報につきましては、法務省および国土交通省の公式サイトをご確認ください。
  ・法務省 ホームページ
  ・国土交通省 ホームページ

【免責事項】 本記事は、50代の運営者が実家の売却および決済手続きを行った際の実体験・個人の感想記録です。実際の決済の流れ、必要書類、登記費用、仲介手数料、当日の所要時間等は、物件の条件や取引金額、担当する不動産会社および司法書士等により異なります。実際の売却・決済手続きにつきましては、必ず担当の不動産会社や司法書士等の専門家へご確認・ご相談の上、ご自身の判断で行ってください。本記事の情報を利用して生じた損害等について、当サイトは一切の責任を負いかねます。

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投稿 【実体験】不動産売却の決済の流れ｜当日の持ち物・所要時間を解説【実家売却③】 は まねのーとブログ に最初に表示されました。

どうも、「まねのーと」です。

※この記事はFP3級に合格した「まねのーと」が、その後も制度を整理するためにまとめた内容です。

FP3級で「自宅の買換え特例」の勉強をしていると、

• 所有期間10年超
• 譲渡価格1億円以下

という数字が出てきますよね！

「数字は覚えたけど、そもそも何のための制度なん？」

「3000万円特別控除とは何が違うん？」

そんな疑問を持った方も多いのではないでしょうか。

実はこの制度、

『税金をなくす制度』ではなく、『税金を後回しにする制度』

なんです。

今回はFP3級で頻出の

「特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例」

について、実際の生活場面をイメージしながらわかりやすく解説します。

※ もしこれからFP3級を受験しようと考えている方は
次の記事で、「まねのーと」が実際に行った勉強法 を公開しています👇
【体験談】「みんなが欲しかった！」FP3級で一発合格｜問題集1冊だけの勉強法
参考にしてみてください✋

買換え特例とは？

結論から言うと、

マイホームを売却して新しいマイホームへ住み替える場合、

譲渡所得にかかる税金を将来へ繰り延べできる制度

です。

ここで大事なのは、

税金が免除されるわけではない

ということ。

あくまで、

「今は払わなくていいですよ」

という制度です。

そもそも譲渡所得とは？

譲渡所得とは、不動産を売却して得た利益のことです。

例えば、

• 20年前に2,000万円で購入
• 5,000万円で売却

した場合、

5,000万円 − 2,000万円

＝ 3,000万円の利益

が発生します。

この利益に対して課税されるのが譲渡所得税です。

※実際の計算では取得費や譲渡費用などを差し引きますが、FP3級ではイメージをつかめれば十分です。

なぜ買換え特例があるの？

例えば、

• 子どもが独立したので小さな家へ住み替えたい
• 転勤で引っ越しが必要になった
• 老後に備えてバリアフリー住宅へ住み替えたい

というケースがあります。

もし住み替えるたびに多額の税金が発生すると、家を買い替える資金が不足してしまうかもしれません。

そこで国は、

「住み替えのためなら税金は後で払えばいいですよ」

という仕組みを用意しました。

それが買換え特例です。

FP3級で覚えるべき条件

試験では次の2つが頻繁に出題されます。

① 所有期間10年超

長期間所有していたマイホームが対象です。

短期間で売買を繰り返す投資目的の不動産は対象になりません。

FP3級では、

「10年超のマイホーム」

と覚えておきましょう。

② 譲渡価格1億円以下

売却する住宅の価格が1億円以下であることが条件です。

これは一般的な住宅の住み替えを支援する制度だからです。

超高額な不動産は対象外となります。

FP3級では、

「1億円以下」

という数字をしっかり押さえておきましょう。

③ 買い換える側の家にもルールがある

売る家だけでなく、新しく買う家にも「床面積50㎡以上」「土地面積500㎡以下」

といった条件があります。

試験では「売る側の条件（10年・1億円）」がメインですが、

余裕があれば頭の片隅に置いておけばイイと思います！

税金はどうなるの？

例で見てみましょう✋

自宅Aを売却

• 購入：2,000万円
• 売却：3,000万円

利益は、

3,000万円 − 2,000万円

＝ 1,000万円

です。

本来ならこの1,000万円に税金がかかります。

しかし買換え特例を利用すると、

税金の支払いを将来へ繰り延べ

できます。（今は払わなくてok!）

将来、自宅Bを売却

• 購入：3,000万円
• 売却：4,000万円

利益は1,000万円です。

しかし税務上は、

• 自宅Aで繰り延べた利益 1,000万円
• 自宅Bの利益 1,000万円

を合わせて考えるイメージになります。

つまり、

先送りしていた税金を最終的に精算する

という仕組みです。（ここでまとめて納税）

買換え特例で一番大事なポイント

FP3級で最もよく問われるのがここです。

よくある勘違い

　　　❌ 税金が免除される

正しい理解

　　　⭕ 税金を将来へ繰り延べる

試験では、

「買換え特例＝課税の繰り延べ」

と覚えておけばOKです✋

他のマイホーム特例との違い

FP3級では、似た制度がまとめて出題されます。

FP3級で出てくる不動産特例を整理しよう

似た制度が多いので、まとめて覚えるとラクです。

① 相続した空き家を売却

空き家特例で

3,000万円控除

が受けられます。

→ 関連記事：「相続空き家の3,000万円特別控除」

② マイホームを売却

マイホーム3,000万円特別控除で

3,000万円控除

が受けられます。

→ 関連記事：「マイホーム3,000万円特別控除とは？」

③ 10年超所有したマイホームを売却

6,000万円以下の部分について

軽減税率

が適用されます。

※②との併用可能

④ マイホームを買換え

今回紹介した

買換え特例（課税の繰り延べ）

です。

⑤ マイホームを売却して損をした

損益通算を行い、

それでも控除しきれない損失は

最長3年間繰り越し

できます。

買換え特例と3,000万円特別控除は併用できない

FP3級ではここも狙われやすいポイントです。

マイホーム3,000万円特別控除と買換え特例は併用できません。

どちらか有利な方を選択することになります。

まとめ

買換え特例は、

「税金をなくす制度」ではなく「税金を後回しにする制度」

です。

FP3級では、

• 所有期間10年超
• 譲渡価格1億円以下

という数字を覚えるだけでなく、

「住み替えを支援するための制度」

という目的まで理解しておくと問題が解きやすくなります。

試験対策としては、

「買換え特例＝課税の繰り延べ」

この一言をしっかり覚えておきましょう。

「まねのーと」もFP3級の勉強中は数字だけ覚えていましたが、

制度の意味を理解してからは問題がスッと頭に入るようになりました。

ぜひ他の不動産特例とあわせて整理してみてくださいね。

でわまた🖐️

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投稿 【FP3級】買換え特例とは？「10年超・1億円以下」をわかりやすく解説 は まねのーとブログ に最初に表示されました。

どうも「まねのーと」です。

今回は実家売却シリーズ第2弾
「販売スタート（買主探し）〜売買契約までのリアルな流れ」
を、実体験ベースで書いていきます。

実家売却って、

• 実際どれくらいで売れるん？
• 値引き交渉ってどう対応するん？
• 契約って何を確認したらええん？

…こんな不安ありますよね。

「まねのーと」自身も、初めての経験だったのでかなり悩みました。

今回は、

✔ 内覧から価格交渉の流れ
✔ 値引き交渉のリアル
✔ 売買契約で確認したポイント

を、できるだけわかりやすく解説します。

これから実家売却を考えている50代の方の参考になればうれしいです。

まずは不動産一括査定サイトに登録を

空き家売却に一歩踏み込めないでいる方
この機会に登録だけでもしてみませんか？

「まねのーと」も今回初めて不動産一括サイトに登録したみました。
以前、車を売る時もこういうサイトに登録したんですが
その時はすごい数のメールが来ました・・・

ですが今回そんな事はなかったですよ！
しつこい営業などは来ませんでした。

なので「まねのーと」は登録して正解だったな！と思っています。
不動産一括査定サイト👇👇👇

「まねのーと」の実家も不動産一括査定サイトに登録して

実家を売却できました！

前回のおさらい

前回はここまで進みました👇

• 不動産一括査定サイトに登録
• 仲介業者と現地打ち合わせ
• 300万円で「専任媒介契約」を締結

関連記事👇
「実家売却シリーズ第1弾｜査定〜専任媒介契約まで」

ちなみに300万円で売れた場合、手残りはこんな感じでした👇

• 仲介手数料
• 相続登記費用
• その他諸費用

を差し引くと、

👉手残りは約200万円ちょっと

この時点では、

「まぁ200万円残ればええかな」

くらいの感覚でした。

販売スタート（内覧〜価格交渉）

契約から数日後、仲介業者から連絡がありました。

「内覧希望のお客様が2名います」

…動きが早い！

正直びっくりしました。

やっぱり専任媒介契約にすると、仲介業者さんも積極的に動いてくれるんやなと実感。

さらに数日後👇

• 2名内覧
• 1名キャンセル
• 1名が購入検討

そして提示された条件がこちら👇

• 250万円（値引き交渉あり）
• 家財処分は買主負担

この時点で、

「もうこんな段階まで進むん！？」

って感じでした（笑）

仲介業者を通した交渉

ここで初めて知ったのが、

👉売主と買主は直接交渉しない

ということ。

すべて仲介業者を通して進みます。

なので、

• 値引き交渉
• 契約条件
• 家財処分
• 引渡し日

なども全部、仲介業者経由。

個人的には、直接やり取りしない分かなり気がラクでした。

手残りの確認は超重要

まず最初に確認したのがこれ👇

「この条件だと、最終的な手残りはいくらになりますか？」

結果は👇

👉約210万円
（仲介手数料・司法書士費用含む）

この確認、めちゃくちゃ大事です。

売却価格だけ見てしまいがちなんですが、

実際は、

• 仲介手数料
• 登記費用
• 印紙代
• その他諸費用

が引かれます。

なので、

👉「最終的にいくら残るか」

を基準に考えるのが大事やと思いました。

【体験談】250万から270万へ！値引き交渉で数十万円アップさせた返し方

ここが一番悩んだポイントです。

正直かなり迷いました。

というのも、

• もともと手残り200万円想定
• 250万円でも大きな不満はない
• でも簡単に下げるのももったいない

という状況。

そこで考えた結果👇

👉「買主さんは早く買いたいんちゃうか？」

と判断しました。

なのでこちらから、

「間を取って275万円ではどうでしょう？」

と提案。

結果👇

👉約270万円で合意

数十万円アップです。

これはかなり大きかったです。

値引き交渉で感じたこと

今回感じたのは、

👉値引き交渉は“必ず一度は返した方がいい”

ということ。

もちろん無理な強気交渉はダメですが、

相手もある程度は交渉前提で来ているケースが多いみたいです。

実際、「まねのーと」も、

最初から即OKしていたら数十万円変わっていました。

なので、

• 焦って決めない
• 一度持ち帰る
• 仲介業者に相談する

これがかなり大事やと思いました。

売買契約でチェックしたこと

価格交渉がまとまると、次は売買契約です。

契約前にしっかり確認した内容はこちら👇

• 価格が交渉通りか
• 手付金の金額
• 現状有姿の明記
• 家財処分の負担
• 引渡し日
• 残金決済日
• 支払方法・場所

特に意識したのは、

👉「曖昧なまま進めないこと」

でした。

少しでも気になる部分は、事前に全部確認しました。

契約当日の流れ

契約当日はこんな感じ👇

• 買主さんは同席なし
• 契約書は事前に署名済み
• 仲介業者さんが説明

そして内容を確認してから、

👉サイン・押印

思っていたより淡々と進みました。

ただ、

「ちゃんと理解してから押す」

これは本当に大事やと思いました。

売買契約で絶対に外せない重要ポイント（手付金のルール・現状有姿）

手付金

今回の手付金は👇

👉30万円

正直、

「10〜20万円くらいかな？」

と思っていたので少し驚きました。

ちなみに手付金にはルールがあります👇

• 買主都合のキャンセル
  　→返さなくてOK
• 売主都合のキャンセル
  　→倍返し（60万円）

つまり、

👉買主さんの本気度が分かるポイント

でもあるんですよね。

※手付金による契約解除（買主の放棄・売主の倍返し）には、通常「手付解除期日」という期限が設けられます。
期日を過ぎてからの契約解除は違約金が発生するため、契約書上の期日もしっかり確認しておきましょう。

現状有姿（げんじょうゆうし）

今回かなり重要だったのがこれ👇

👉「現状有姿」での引渡し

簡単に言うと、

「今ある状態のまま引き渡します」

という意味です。

今回の実家は、

• 古家あり
• 家財あり
• 修繕なし

の状態。

なので、

👉あとで揉めないためにも超重要

でした。

不動産契約って、細かい文言がめちゃくちゃ大事やなと実感しました。

実際に感じたこと（リアル）

正直、かなり悩みました。

• 親は250万円でもOK
• 早く売れる安心感
• でも少しでも高く売りたい気持ち

いろいろ考えました。

でも結果的には👇

👉交渉して本当に良かった

と思っています。

数十万円違うだけでもかなり大きいですからね。

また契約前は、

• 話が早すぎて不安
• 騙されないか心配

という気持ちもありました。

だからこそ、

👉事前に調べる
👉チェックリストを作る

これがかなり役立ちました。

不安なまま流されて契約するのが、一番危ないと思います。

まとめ

実家売却で今回感じたポイントはこちら👇

値引き交渉

• 一度は必ず交渉する
• 即決しない
• 仲介業者に相談する

相手も交渉前提で動いていることが多いです。

売買契約

• 内容を理解してからサイン
• 曖昧な点は全部確認
• 必要なら契約書に追記

これ、本当に大事です。

✔ 結論

👉「焦らず・確認・交渉」

これが実家売却では超重要やと感じました。

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実家売却シリーズ（内部リンク）

・実家売却①　専任媒介契約
・実家売却③　決済・引渡し完了

実家売却をシリーズで投稿していますのでこちらも確認してみて下さいね！

実際のお金の流れや、当日の雰囲気もかなりリアルに書いています。

💡 参考・公的機関リンクとご注意

• 不動産取引や売買契約の法令・ルールにつきましては、国土交通省等の公式サイトをご確認ください。 ・国土交通省 ホームページ

【免責事項】 本記事は、50代の運営者が実家の売却を行った際の実体験および個人の感想・交渉記録です。実際の売却価格や値引き交渉、手付金額、契約条件等は個別の物件や不動産会社、買主との交渉により異なります。具体的な売買契約や法律上の判断につきましては、必ず担当の不動産会社や司法書士、弁護士等の専門家にご相談の上、ご自身の判断で行ってください。本記事の情報を利用して生じた損害等について、当サイトは一切の責任を負いかねます。

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