どうも、「まねのーと」です。
※この記事はFP3級を勉強している「まねのーと」が、制度を整理するためにまとめた内容です。
「家を売ったら税金ってどれくらいかかるんやろう…？」
そんな疑問を持っている方に知ってほしいのが、
「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」です。
この制度を使えば、
👉 家を売って利益が出ても最大3,000万円までなら税金がかからない可能性があるんです
ただし、誰でも使えるわけではなく条件があります。
この記事では、FP3級で学ぶこの制度について
✔ わかりやすく
✔ 実生活で使える形
で、解説していきますね！
なお、不動産売却にかかる税金は「所得税」の知識も重要です。
👉 所得税の基本は こちら で詳しく解説しています
■ 居住用財産の3,000万円特別控除とは？
マイホーム（居住用財産）を売却して利益が出た場合、
その利益（譲渡所得）から最大3,000万円まで控除できる制度です。
💡イメージ
「3,000万円までは利益をなかったことにできる」
■ そもそも譲渡所得とは？
譲渡所得とは、家を売ったときの利益のことです。
譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費＋譲渡費用）
※FP3級ではこのイメージでOKです。
■ 3,000万円控除の適用条件
以下の条件を満たす必要があります。
- 自分が住んでいた家である
- 住まなくなってから3年を過ぎた年の12月31日までに売却
- 親子や夫婦など特別な関係者への売却ではない
- 過去にこの特例を使っていない
■ よくある勘違い
👉ここ重要です
- 空き家でもOK（ただし期限あり）
- 別荘や投資用物件は対象外
- 住民票だけ移してもNG（実際に住んでいる必要あり）
■ いくらお得になるん？ 具体例
例①
売却益：2,500万円 → 税金ゼロ
例②
売却益：4,000万円 → 1,000万円にだけ課税
👉ポイント
利益が3,000万円以下なら基本的に税金はかかりません。
■ 注意点（ここ大事です‼）
① 住宅ローン控除と併用できない
家を売って利益が出た場合、
3,000万円控除を使えば税金を減らせます。
一方で、新しい家をローンで購入すると
住宅ローン控除を使うことも可能です。
👉 ただし、この2つは同時に使えません。
つまり、
- 売却時の節税（3,000万円控除）
- 購入後の節税（住宅ローン控除）
👉 どちらを優先するか選ぶ必要があります。
② 買い替え特例とは選択制
買い替え特例とは、
家を売って新しい家を購入した際に、
👉 税金の支払いを将来に繰り延べできる制度です。
ただし、
👉 3,000万円特別控除との併用はできません。
✔ 違い
- 3,000万円控除 → 税金を減らす
- 買い替え特例 → 税金を先送りする
👉 どちらか一方を選ぶ必要があるんですね！
③ 確定申告が必要 （超大事‼）
👉 自動では適用されません
この制度を使うには、
必ず確定申告を行う必要があります・・・
■ こんな人はチェック必須
- マイホームを売る予定の人
- 実家を売却する人
- 転勤や住み替えを考えている人
税金の仕組みを体系的に理解したい方は、以下の記事もおすすめです。
・所得税の給与所得控除
・所得税の所得控除
・手取りが少ない理由
■ 土地を含めて売却した場合の税金はどうなるの？
マイホームを売却する際は、
建物だけでなく土地も含めて売るケースがほとんどですよね！
この場合の結論は👇
👉 土地と建物はまとめて「譲渡所得」として計算します。
■ 具体例で解説
- 土地：1億円で購入
- 建物：1億円で建築
👉 合計取得費：2億円
これを
👉 3億円で売却した場合
■ 利益（譲渡所得）はいくら？
👉 3億円 − 2億円 ＝ 1億円
つまり、1億円の利益が発生します。
■ 3,000万円控除を使うと？
- 利益：1億円
- 控除：3,000万円
👉 課税対象は7,000万円になります。
■ ポイント｜土地と建物は別々に考えない
👉 合計で判断するのがポイントです。
■ 補足｜建物は価値が下がる点に注意
- 土地 → 基本的に価値は下がらない
- 建物 → 年数とともに価値が下がる
👉 建物は「減価償却後の金額」で計算されます。
そのため、
実際の利益が想定より大きくなる場合もあります。
■ 利益が出ない場合はどうなるの？
家を売却しても、必ず税金がかかるわけではありません。
例えば、
- 1億円で購入した家を
- 5,000万円で売却した場合
👉 5,000万円の損失となるため税金はかかりません。
つまり、
👉 利益（譲渡所得）が出ていない場合は非課税です。
■ この場合、3,000万円控除は使える？
👉 使う必要はありません・・・
この制度は
👉 利益が出た場合のみ使える制度なので・・・
■ まとめ｜知らないと数百万円損する制度
居住用財産の3,000万円特別控除は、
家を売る人にとって非常に大きな節税制度です。
ただし、条件を満たさないと使えないため、
事前にしっかり確認しておくことが重要です。
👉 知らずに税金を払ってしまう前に、必ずチェックしておきましょう
✔ 土地と建物はまとめて計算
✔ 利益が出た場合のみ課税
✔ 控除は利益があるときだけ使える
✔ 損失の場合は税金はかからない
👉 知らないと損する重要ポイントです。
■ 関連記事
今回の制度に似た制度で
👉「空き家特例」があります。
詳しくは こちら の記事を参考にして下さいね！
さらに、相続が関係するケースはこちらも確認しておきましょう。
また、このような制度は自分から調べないと
なかなか教えてもらえないんよね！
そんなときに便利なのが👇
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でわまた🖐️
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